【吃瓜】恒大与深深房的重组计划

前言

我记得我好像是九月份看到一则信息说，恒大暴雷，网上传恒大内部的什么信件，说恒大与深深房怎么的。当时不懂，但不知道为什么上热搜了。然后今天就看到热搜说恒大与深深房终止重组。

因为这学期我学了经济学，所以想尝试用书本上的知识看待这件事。

我先写一下缘由，然后看能不能看得懂点什么。

笔记

恒大暴雷

资料一

参考资料：雪球的 lwyflyaway

9月24日18:23写

恒大今天暴雷，其实意义重大。

短期来看，对地产、银行板块肯定有冲击。

但展望长期，对资本市场其实是妥妥的利好。

这意味着过去长达10多年，房地产商不顾一切代价高举杠杆往前冲的模式，终于走到了尽头。

同时也意味着，这个行业的高速发展时期，已经过去了。未来，能够稳住就是好事。

中国房地产这十几年，可以回顾的故事太多。从产业的角度来说，也确实挤占了大量的产业资源跟社会资本。

房地产行业换挡，也就意味着中国经济换挡。

认真体会一下，为什么国常会昨天重点讨论资本市场的建设？

短期的阵痛是必须的，但是放眼未来10年，一个新时代才刚刚开启

这个貌似需要看看市场报告才能看得懂。回头找找房地产近几年的年报、招股书什么的。

资料二

参考资料： 说说恒大暴雷这件事

今天网上盛传恒大呈送给广东省政府的恳请报告，文件很长，但是浓缩下来也就一句话：一直以来我很听话，现在不救我我就爆雷，而且会拉一堆金融机构同归于尽。对于这件事，我觉得并不意外：

1、大约在4年前，就与律师朋友讨论过恒大的财务情况，那时恒大的负担已经很重，光是对外担保一项根本就无法彻底整理清楚（说实话，光看上市公司的财务报表根本无法看到全貌，因为体外不并表的东西太多，背后的交易安排也是五花八门）。今年上半年疫情期间，恒大开始了大力打折卖房之路，试问如果不是现金流压力大，谁会主动这么干？而且非常重要的是，恒大今年上半年在跟各家信托公司商量合作时，甚至直接说明信托会逾期/展期，反正我这有你的信托存量还没还上，你就看做不做吧。当听到这个消息时，我的后背已经发凉——新钱还没借，就告诉你一定会逾期，公司的财务情况是到了什么地步才会如此无赖？

2、会不会救？我觉得一定会，首先从宏观来讲，预防系统性金融风险是三大攻坚战之一，以恒大的体量，确实能搞死一帮金融机构，不救是不行的。从微观讲，恒大牵涉到上下游少说都有十几万人的就业，更是有救的必要。所以这个事情的分歧，不在于救不救，而在于怎么救。从国内外的各项实践来看，这次恒大如果想顺利过关，恐怕是需要现有的控制人群体付出一定代价的。

3、普通人应该关注什么？一是这个事情如果属实（恒大默认或者无法拿出强有力证据辟谣），则处于刚刚开始释放风险的时期，结合房地产高杠杆会放大影响的特点，建议投资者最好不要立于危墙之下；二是对于一般人来说，恒大的新盘期房，尤其是交付时间比较远的新盘高价期房，买不买就要打个问号了。毕竟，泰禾集团北京院子血淋淋的例子就摆在眼前，万一恒大熬不过来，建房和交房干不下去，那么买房的人承受的风险可能是无法估量的。

果然看不懂。完全不是一个行业的。

可能需要结合招股书、财报、行业分析书等材料分析里面的概念。这里先不展开。

目前我学的金融学、微观经济学、会计学和这个有一定的相关性。但我没学明白，不太能用这些学科来分析。回头期末来分析一下。

恒大与深深房停止重组

资料一

参考资料： 牵手四年终分道扬镳 恒大终止重组深深房

11月8日晚间，中国恒大（HK.3333）、深深房（000029.SZ）同时发布公告，中国恒大决议终止与深深房的重组计划，深深房将于11月9日正式复牌。

深深房公告称，基于目前市场环境等原因，现阶段继续推进重大资产重组的条件尚不成熟，为切实维护公司及全体股东利益，经公司审慎研究并与交易各方友好协商，公司决定终止本次交易事项。

但无论是资本市场、恒大本身或者是恒大的投资者，都鲜少对这一消息有更多负面解读——回A不成功市场早有预期，战投变负债的风险点也不再存在，被“停牌”4年的深深房也能够正常复牌交易，这是“一团和气”的结局。

早有先兆？

恒大地产的这宗重组案始于2016年。

当年10月，中国恒大、深深房先后宣布，深深房及其控股股东深圳市投资控股有限公司与恒大地产集团有限公司及其股东广州市凯隆置业有限公司签署《关于重组上市的合作协议》，这是恒大首次公开“回A计划”。

此后恒大开始为回A进行实质性动作，最为瞩目的是引入了一批“重量级战投”。2017年，恒大分三批引入战投，山东高速、苏宁集团、正威集团和深业集团等在内多家企业成为恒大地产的股东。

涉及好多我不清楚的概念。深深房是啥？2016年重组的目的是什么？为什么中间一直没重组？现在为什么终止重组？有哪些外部环境因素和内部环境因素影响？谁是损失方，谁是受益方？如何看待这些事情。和普通人有什么关系？和我一个计算机的有什么关系？房地产未来怎么走向？用什么知识看待这些信息？战略投资是啥？山东高速、苏宁集团、正威集团、深业集团是什么公司，有什么历史？

三轮引战之后，恒大的战略投资者合计向恒大地产投入人民币1300亿元资本金，共获得恒大地产扩大股权后约36.54%权益。

与此同时，恒大也向战略投资人承诺，在2018年、2019年及2020年三个财年净利润(扣除非经常性损益)将分别不得少于人民币500亿元、人民币550亿元及人民币600亿元。三年合计盈利总额1650亿元。

战略投资代表什么？对赌吗？赢了双赢，输了单输？投资者承担风险吗？

华丽的股东团以及漂亮的业绩承诺将恒大推上了舞台中央。过去几年，“回A”何时成行一直是恒大面对投资者时的必答题，恒大董事局副主席夏海钧在与投资者沟通时也多次强调，一直在有序的推进过程当中，和监管层沟通非常畅通，工作进展也非常顺利。

尽管恒大方面信心十足，但市场声音则普遍对恒大回A不报很高的期望，最重要的原因在于，A股大门近年来对房地产企业紧闭，也看不到任何松闸的可能。

更具有指标性意义的是，曾与恒大同样寄望回A的房企，也在过去两年间悄然撤回了这一计划。

最典型的案例是富力地产，其回A之旅最早可以追溯至2007年，期间尽管多次延期和中止，富力都未曾放弃这一计划，但今年7月10日，富力地产出现在《2020年度首次公开发行股票申请终止审查企业名单》中，富力回A的计划宣布流产。

富力地产是什么公司？

福兮祸兮

尽管恒大回A以失败告终，但对于此时的恒大来说，似乎也不算什么坏消息。在此之前，它已经将“回A不成”最大的难题解决了。

2020年9月24日，一份名为《恒大集团有限公司关于恳请支持重大资产重组项目的情况报告》在网络上流出。文件中恳请官方支持恒大与深深房的重大资产重组，并称若重组未能完成，可能引发一系列系统性风险。

系统性风险，好耳熟的名词。好像是说影响市场的风险。据说美国的一个国家金融组织可以解决国家的系统性风险，但是放开国门后，那个国家就失去对本国产业的调控。不知道这个概念对不对。

虽然恒大迅速回应指出，“网上流传有关我公司重组情况的谣言，相关文件和截图凭空捏造、纯属诽谤，对我公司造成严重的商誉损害。”

但无论文件真实与否，恒大如若战投到期未能够顺利重组，的确会给债务面会带来一定压力。

不过，在这次风波之后，恒大反而赢得了先机，迅速和战投方达成一致，解决了可能爆发的风险。

据恒大最新公告披露，目前1300亿元战投中，863亿元战投已签订补充协议，同意不要求进行回购并继续持有恒大地产权益；357亿元战投已商谈完毕，即将签订补充协议；50亿元战投由于涉及其自身大股东的资产重组，正在商谈；剩余30亿元战投的本金恒大集团已支付，即将回购。

许家印“拆弹”成功，恒大也终于舒了一口气，因为如果2021年1月30日前没有完成这一转变，恒大需偿还战略投资者1300亿元本金并支付137亿元分红，战投将变成负债，恒大的资金链也将遭遇冲击。

所以解决了？

此时的恒大地产应该也不必寻求在A股市场上获得高估值来证明自己了，因为它有了更多样的融资平台和更多元的融资渠道。

恒大近期在资本市场好消息频出，最重磅的是恒大旗下汽车板块恒大汽车拟登录科创板。

9月25日晚间，恒大汽车在港交所公告，董事会已于9月25日审议通过建议根据特别授权发行人民币股份及相关事宜之决议案。根据方案，恒大汽车拟申请首次公开发行人民币股份并在上海证券交易所科创板上市。此外，恒大物业也将登录港交所，目前已披露招股书。

恒大物业披露了招股书，这个招股书在哪可以看？回头找找看。

恒大目前正在有条不紊地推进“降负债”计划。夏海钧之前曾介绍恒大的降负债策略，包括继续加大销售及销售回款、严控土地储备规模，实现土储负增长以及逐步分拆优质资产上市，他预计，恒大全年负债降幅将在千亿左右。

在这样的背景下，“恒大回A”成功与否，已经不重要了。“之前那些风投都重新签订协议了，不重组对它也没有什么影响。”明源地产首席研究员艾振强指出。

资料二

参考资料： 终止与深深房A重组，中国恒大四年回A梦破碎

被关了超过四年的深深房A（000029）众多小股东，终于迎来股票复牌的一天，但复牌的原因，却不是他们所期望的重组成功。

11月8日晚间，深深房与中国恒大（03333.HK）同时发布公告，宣布终止中国恒大旗下之恒大地产与深深房进行的重大资产重组，深深房股份将于11月9日复牌交易。此案创下中国股市重组停牌之最长时间记录，累计停牌时间超过1000天。

停牌复牌？我记得好像说股票退出什么的，需要公司申请破产清算？这个停牌莫非是暂停键，退市是结束键。

深深房在公告中称：公司在推进本次交易期间，积极组织相关各方、各中介机构推进本次交易各项工作。基于目前市场环境等原因，现阶段继续推进重大资产重组的条件尚不成熟，为切实维护公司及全体股东利益，经公司审慎研究并与交易各方友好协商，公司决定终止本次交易事项。

11月8日，深深房召开了第七届董事会第五十七次会议，审议通过了《关于终止筹划重大资产重组事项的议案》等议案，同意终止本次重大资产重组事项。独立董事对公司终止本次重大资产重组发表了同意的独立意见。

第五十七此会议可还行

恒大地产与深深房的重组事宜，最早发轫于2016年9月14日。彼时，深深房A公告称：正在筹划的重大事项，即第三方企业通过资产置换或股权受让等方式入主深深房A。该公司股票于随即停牌等待进一步进展。

此后的2016年10月3日，恒大亦在港交所发布公告称，深深房、深投控与标的公司恒大地产及其股东凯隆置业（中国恒大下属企业）就重大资产重组签署合作协议。

标的公司好耳熟。

依据该合作协议，深深房以发行A股股份或支付现金的方式购买恒大地产100%股权。在交易完成后，恒大地产股东凯隆置业将成为深深房的控股股东，而恒大地产也将通过是次交易完成A股上市。

最初的时候，该项重组工作的推进颇为顺利。2017年1月25日，中国恒大宣布已经收到了联交所对建议分拆的原则上批准，这也意味着恒大重组深深房回归A股的进程又向前推进了一步。

与此同时，恒大紧锣密鼓展开了一系列引入战略投资者的工作，以达到稀释恒大集团在恒大地产中的股权占比，以符合相关上市条款的要求。

2017年1月2日，首轮战投落地，总金额300亿；此后的第二轮和第三轮引战分别发生在当年6月1日和11月6日，包括中信、山东高速、深业集团、苏宁、中融等特大型国有企业集团及民营企业，均成为恒大地产的股东。

三轮增资完成后，战略投资者合计向恒大地产投入人民币1300亿元资本金，共获得恒大地产扩大股权后约36.54%权益，而原来持有恒大地产100%权益的凯隆置业（恒大中国全资子公司）的持股比例下降至63.46%权益，恒大地产将继续为恒大集团的附属公司。

鉴于当时对回A成功拥有较强信心，恒大在为地产集团引战时设置的对赌条款，预设的重组的时间周期为3年，及2020年初完成回A计划，此后又顺延一年至2021年初。

同时，恒大地产向战略投资人承诺，公司在2018年、2019年及2020年之三个财政年度净利润(扣除非经常性损益)将分别不得少于人民币500亿元、人民币550亿元及人民币600亿元。三年合计盈利总额1650亿，且每年分红比例高达68%。

根据最早的引战合约，如果在约定时间内完成重组，战投投资人有权要求凯隆置业及恒大集团董事局主席许家印回购相应股权，或者由凯隆置业无偿向战略投资者转让部分恒大地产股份。

对此，恒大已于今年9月与绝大部分战略投资人重新达成协议。该集团于9月29日发布公告称，恒大地产与1300亿战投中的863亿战投签订补充协议，战投同意转为普通股权长期持有，且股权比例保持不变。剩余的437亿战投中，恒大已与155亿战投商谈完毕，目前正在办理手续，282亿战投正在商谈中。

而在11月8日晚间最新公告中，恒大再度提及剩余战投资金的安排情况：其中，357亿人民币战略投资者亦已商谈完毕，即将签订补充协议；50亿人民币战略投资者由于涉及其自身大股东的资产重组，正在商谈；剩余30亿人民币战略投资者的本金本集团已支付，即将回购。

此举意味着，恒大原本需要在2021年1月31日前履行的1300亿战略投资的回购义务，绝大部分已经“一笔勾销”了。同时，恒大地产的四年回A之路也正式终结。

总结

这个，感觉隔行如隔山。分析互联网公司我还能分析一下什么技术选型，公司组织结构。房地产公司感觉都是各种金融相关的概念。

前段时间的蚂蚁基金暂停上市，涉及到的监管部门，碰巧老师讲到 金融机构 了。老师说中国的金融体系是：一行三会一局。

• 央行：最关键职能就是控制货币市场供应
• 银监会：监管银行及非银行金融机构
• 证监会：监管证券市场
• 保监会：监管保险机构
• 外汇局：管外汇

银监会和保监会好像合成了银保监会。

• 1992年，设立证监会，证券业务监管被分离；
• 1998年，设立保监会，保险业务监管被分离；
• 2003年，设立银监会，金融机构监督被分离；

这些地方涉及的东西有些多，上次下课了就没整理，等下次上课梳理一下。金融就是资金富裕方投资，资金短缺方借钱。这个钱就是货币，或者说 信用工具 。

过去是金本位，75年前是金汇兑本位制、50年前信用货币，未来可能是数字货币。（不太确定，有没有记错，我记得我写了笔记，但是现在没找到

使用信用工具的地方叫做 金融市场

管控或者参与金融市场的机构是 金融机构 。

感觉了解这个金融体系可以帮助分析恒大与深深房重组的事情。

不过参考的信息还是太少，许多地方不懂。隔行如隔山。现在暂时还是先关注互联网领域，因为看得懂一点。

有句话叫换岗不换行，换行不换岗。我学计算机的，了解计算机一下，所以先从互联网行业先了解。等这一步了解后，再看其他的信息触类旁通。

这次终于没上次那么咸鱼，啥都看不懂，还不知道如何着手了解。

其实可以从组织架构（管理学）、企业资金背景（金融体系）、公司财报（会计学）、公司年报（微观经济学）的知识进行分析。通过萝卜投研、同花顺等券商的网站获得数据。

最后就是时间的堆积。就好像看病一样，慢慢积累经验。

暂时写到这。

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