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[原创]杭州“独立行情”结束?6宗宅地凉了一半,连主城区也没人抢了!

杭州楼市动态  · 公众号  · 房地产  · 2019-09-10 11:41




编辑/卢棋



地产新青年

一个眼光独到的“温州人”   



1845亿。


根据中指院的统计:今年1-8月,杭州以1845亿元的土地成交金额稳居全国土地成交TOP1,甩开了第二名南京近747亿元的数额。


不过,在上个月第一批“双限地块”上线后,杭州火热的土地市场总算是有了稍稍刹车的势头。


今天,九月首场土拍打响了。


从拿地情况来看,东新单元、临平星桥基本上算是底价成交;运河新城、桃源板块、笕桥由于供应较少,竞价虽然漫长,但熬了大半天最高溢价也只有24.74%。


这个金九,凉意四起。(附杭州未来房价地图)




运河新城地块的限价远超周边二手房价。


确切来说,地块位于谢村,一个名不见经传的板块。以前不提它,是因为没有商品房供应;以后大概率也不会提它,因为它有了更好听的名字,运河新城。


地块建筑面积73408.4㎡,须配建10%的公租房。今后这块土地上最高精装最高售价为38000元/㎡


38000元/㎡的均价,是目前杭州所有限价地块中的第四高价


土地区位图(via:好地网)


根据好找房平台最近的数据来看,地块周边的瓜山佳苑、尚堂府等二手房,均价都在30000元/㎡左右。


目前,距离地块最近的新房是风尚望和湾以及天阅运河源,两宗地块由融创在去年分别以21614元/㎡、24321元/㎡竞得。如今,这两个楼盘的价格已经逐渐明晰,整体均价在38000元/㎡左右。(楼盘详情可点此处查阅)


地块经过17轮报价,由香港置地以150398万元总价竞得,楼面价20487.96元/平方米,溢价率12.74%。


“崇贤23000元/㎡,高于现有房价体系;桃源34000元/㎡,高于现有房价体系;运河新城38000元/㎡,高于现有房价体系。”发现没,城北几个板块的未来售价,几乎都出现了或多或少的上涨。


在“双限”政策的管控下,政府的定价意图是比较直观的。接下来,常年找不着北的杭州,或许要在北部开始发力了。



笕桥单元宅地是江干区首宗“双限地块”。


地块东至甘肃建总笕桥宅地,南至德胜路沪杭高速公路立交工程,西至相埠路,北至规划草庄路。地块出让面积41761㎡,建筑面积83522㎡,同时需配建不少于8352.2㎡的公租房。


地块今后的毛坯销售均价不高于36800元/㎡,且毛坯销售最高单价不高于40480元/㎡,装修价格不高于4000元/㎡。



地块周边除了现有的笕桥第三幼儿园、笕桥小学、采荷三小笕正校区等外,还规划有90班九年一贯制学校和幼儿园3所,未来的教育配套算是较为丰富。


地块周边比较缺乏的是大型的商业综合体,现仅有原筑壹号小区的部分底商可以依赖。


目前板块内在售的项目只有龙湖大家九龙仓璟宸府,高层精装均价为40800元/㎡,其中装修标准4000元/㎡;叠墅毛坯均价49800元/㎡。


今天出让的地块,最高限价和板块内在售的仓璟宸府价格基本一致。未来1-2年,笕桥的新房价格将是“一分不涨”。


二手房方面,笕桥的倒挂红利也不大。板块内二手房金色黎明近30日成交均价为39630元/㎡


地块经过26轮报价,由金隅以200954万元总价竞得,楼面价24060.01元/㎡,溢价率14.86%。


东新单元的房价也明晰了。


东新单元地块东至规划费家塘路,南至规划东园南路,西至规划绿化,北至规划绿化,出让面积16956㎡,容积率2.1,建筑面积35607.6㎡,须配建不少于3560.76㎡的公租房。


地块限毛坯销售最高均价40000元/㎡,毛坯销售最高单价44000元/㎡,装修价格不高于5000元/㎡。


土地区位图(via:好地网)


地块周边暂时没有可以参照的新房价格系。


地块南面一公里左右,是三年前开盘的首开德胜上郡。如今挂牌均价不到40000元/㎡,成交价在35000元/㎡左右;旁边的东新园,二手房的成交价同样在35000元/㎡左右。


不难看出,东新单元的新房价格已经超过了周边二手房价。当然,与周边新盘天城府和金色时光的34000元/㎡比起来,就更高了。


比较遗憾的是,地块周边聚集着一些老小区,缺少商业氛围。而且,地块东面挨着铁路,城市界面也一般。


最终的竞价并不激烈,6轮报价后,西房以84683万元总价竞得地块,楼面价23782.68元/㎡,溢价率3.04%。


桃源宅地是今天四宗宅地中唯一没有公租房配建的地块。


地块东至桃源单元R21-02地块、半山路以西区块B,南至规划金星路,西至半山路以西区块A,北至半山路以西区块A、半山路以西区块B。地块出让面积30803㎡,建筑面积86248.4㎡。


根据出让公告,地块所建商品住房毛坯销售均价不高于30000元/㎡,且毛坯销售最高单价不高于33000元/㎡,装修价格不高于4000元/㎡。


土地区位图(via:好地网)


目前,板块内仅有融创金成臻蓝府一盘在售。上周刚刚领出预售证,高层均价28441元/㎡、洋房均价30799元/㎡。


另外,板块内还有联发云景天章待售,该楼盘为现房销售项目,入市时间未定


桃源板块今年还尚未有地块出让,板块内的供应量较为稀少。所以,臻蓝府的销售情况还是不错的。


最终,经过35轮报价,联发以181493万元,楼面价21043.15元/㎡,溢价率24.74%补仓桃源。



看到临平新城地块,摇中天都城的购房者大概笑出了声。


临平新城地块位于星桥大道以东、临丁路以北地块,出让面积104648㎡,容积率2.6,建筑面积272085㎡,住宅占比64%。


本宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于21000元/㎡,且毛坯销售最高单价不高于23100元/㎡,装修价格不高于3000元/㎡。


土地区位图(via:好地网)


地块距离天都城不远,相较天都城最后一批高层14292.91元/㎡的均价,该地块又将板块价格拔高了不少。


经过2轮报价,由苏宁以217960万元总价竞得地块,楼面价8010.76元/㎡,溢价率14.44%。


地块与在建的地铁3号线星桥路站紧邻,未来或将建成TOD项目。目前,天都城的入住率在逐步提升,但一直缺乏商业配套,苏宁进入后,地块或许会被打造成苏宁(生活)广场。



良渚北商住地块二东至益光房产土地、南至制造六路、西至獐山路、北至益光房产土地,出让面积18099㎡,容积率2.5,建筑面积45248㎡,商业占比不大于地上计容建筑面积的10%,须配建不少于5%比例的公租房。


本宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于17000元/㎡,且毛坯销售最高单价不高于18700元/㎡,装修价格不高于3000元/㎡。


土地区位图(via:好地网)


周边的新房主要有阳光城上塘九里,8月24日首开精装高层预售证价格19800元/㎡,略低于出让地块住宅限价(20000元/㎡)。

周边例如耀达金鼎华庭等二手房成交均价在20805元/㎡左右。


截至发稿,该地块还在竞价中。竞价84轮后,该地块的溢价率依旧只有24%,不知道这宗地块最后会不会上演今天的“剧情反转”呢?



-END-


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总编 | 钟斌  作者 | 卢棋

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