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又一家券商"卖房度日",这些城市房子千万不能买!

房地产投资融资俱乐部  · 公众号  · 2018-12-06 23:36

房民之口,甚于房川:指有些做房地产业务的金融民工们的嘴,比做房地产出身的川普还要不靠谱。

图片来自网络 版权归作者


券业寒冬冷风吹!又一家"卖房度日":1000万甩卖上海市区房产


在中原证券1个月前变卖11处房产之后,国元证券也加入了卖房大军。近日,国元证券在上海联合产权交易所披露转让信息,公司拟以近1000万元的价格转让一处位于上海市区的房产。


上市公司卖房变现并不鲜见,但这回主角是“不差钱”的券商,则不免让人费解,而事实上,今年以来,券商在开源节流上下足了功夫,裁撤分支、节省开会成本、甚至是变卖房产,这在以往较为少见的现象在今年都不是新鲜事。或许,券商经历的这波寒冬比想象中更冷。

 

国元证券975.27万元转让上海市房产

不接受贷款支付


近日,上海联合产权交易所披露一则信息,国元证券股份拟转让部分资产,也就是位于上海市浦东大道1097弄12号12C室的公寓房产,该公寓建成于1996年,面积为171.1平方米,使用期限从2008年开始,到2064年结束,长达56年。



记者在安居客上搜索后发现,该公寓名为珠江玫瑰花园,距离位于小陆家嘴的世纪大道地铁站驾车不足20分钟,目前在售房源单价均在5万-6万之间,而从国元证券给出的转让总价来看,其单价在5.7万/平方米左右。



值得注意的,国元证券在披露中特别注明,不接受以贷款方式支付交易价款。

 

半个月前刚转让徽商银行内资股


除了转让房产,在半个月前,国元证券还把持有的银行股权转让了。11月17日,国元证券发布公告表示,公司拟以每股3.01 元人民币,转让价款总金额为3.85亿元,将持有的徽商银行内资股1.28亿股转让给公司第一大股东国元金控集团。双方于2018 年11月13 日在合肥市签订了《徽商银行股份有限公司股份转让合同书》。

而国元证券在公告里也表示,转让是为了进一步优化资源配置,盘活存量资产,改善公司财务结构。如果这次交易能在今年12 月31 日前完成,将增加公司2018 年度投资收益约2.25 亿元。


今年以来,资本市场低迷,叠加IPO发行节奏放缓等因素,券商经纪业务、投行业务进入寒冬,券商经营业绩也由此遭受重创,各家都在忙着过冬。无论是大券商还是中小券商,都设法顺利过冬,变卖房产、裁撤分支等,各种“开源节流”的背后,是券商业绩的不达预期。


国元证券急于改善财务结构的背后则是公司今年以来业绩的节节败退。今年前三季度,公司实现营收16.26亿元,同比下滑34.92%,净利润则遭到腰斩,揽入3.28亿元,同比大幅下滑63.15%。另一方面,公司经纪、投行以及资管等三大业务更是全线下滑,无一幸免。



券商“过冬法”


来看看券商今年为了过冬,都做了哪些努力。


1、变卖房产


除了国元证券,约1个月前,中原证券也对位于郑州市、北京市、河源市的11处房产进行变现处置,其中有员工宿舍、营业部的办公场所等。截至8月31日,这批拟处置房产的账面净值合计2143万元,评估值为6835万元,最终处置价格以成交价为准。

中原证券在公告中表示,公司此次拟出售的房产为公司的闲置资产,交易完成后有利于提高资产使用效率,盘活固定资产,进一步优化公司资产结构,符合该公司的长远发展目标。此次交易事项预计将对公司经营成果产生积极影响。 


在业内人看来,券商卖房此举或是在收缩业务准备过冬。

 

2、裁撤分公司


据基金君不完全 统计,今年以来,已经有3家券商共计撤销了4家分公司。


首先是英大证券。今年5月29日,广东证监局核准了英大证券撤销广东分公司的申请,意味着英大证券只剩下7家分公司和30家营业部。


随后不到半月,今年6月13日,江西证监局发布《关于核准中航证券有限公司撤销4家分支机构的批复》,核准中航证券撤销宜春分公司、景德镇分公司、抚州东乡恒安东路营业部、上饶婺源天佑路营业部等四家分支机构。同时规定,自6月13日起,拟撤销的分支机构不得新增客户和开展新的业务活动。


而在11月6日,上海证监局也核准中原证券撤销上海资产管理分公司,值得注意的是,这家被撤销的上海资产管理分公司成立时间才将近一年半。

 

3、策略会开始“付费进场”


一般来说,以往券商的年度策略会均是免费参加,虽然是针对签约客户,但还是采用“报名制”,不过,这种情况可能持续不了多久,截止目前,已经有申万宏源、华创证券2家券商对2019年年度策略会进行收费,价格从3888、5888到6888元不等。



如于11月27日举办策略会的华创证券,对策略会门票明码标价,票价从3888元的入门价,到最高6888元不等,缴纳3888元则可听1天的策略会,并能获得20多个行业的策略报告;缴纳5888元则可与5家上市公司面对面交流;最贵的6888元享受的服务更多,包括两天演讲大会+可约5家上市公司面对面交流+20余行业策略报告+2天自助午餐。


不过,策略会收费也不仅仅是券商过冬的一个方式,更多的可能是研究所在新财富取消之后,更加注重核心客户,筛选客户的一种手段。


从楼市暴跌史来看,这些城市房子千万不能买!


20年时间,天荒地老。年轻人变成了中年人,中年人变成了老年人,生命中最美好的年华也不过20年的时间。


川濑已经50岁,但只是公司里一个非常普通的工程师,可他的妻子不仅长得漂亮而且言谈举止完全是一个名门形象。


这其中的原因是什么呢?


川濑从东京理工大学毕业后就来到了公司,不到40岁就成为了公司的核心技术人员,对公司贡献很大,基本工资近百万日元。


日本泡沫形成初期,也就是1985年,川濑辞职开了一家制作工厂,起步非常顺利。


到了1988年,川濑扩大了工厂生产规模,并在同年花2亿日元购买了一套位于东京市中心的高档公寓。


一切都是那么美好。


但是……如各位所知的那样,1990年日本的经济形势急转直下,工厂订单几乎消失,到了1991年,日本楼市崩盘。


川濑的美好生活垮塌,负债累累。


看到这,想必大家都理解了川濑现在的处境。


讲完这个故事之后,很多人会有疑问为什么房价涨了那么多,他们还要去高点接盘呢?难道他们真的感觉不出风险吗?


我们说,追涨杀跌是人性所致。


现在我们给一个场景,假设你的银行卡里有500万人民币,你面临的情况是,房价每天要涨2000元/平米。


请问,你要不要买房?


90%以上的人会毫不犹豫地给出答案,一定要买!加杠杆买!


如果不买,那么就相当于手里的钱在持续贬值,一天贬值2000元/平米。一百平米的房子就是20万。面对如此巨大的诱惑,很少有人能克制。


而楼市的上涨又依托的是买房者持续的买入,越买越涨,越涨越买,形成了看似“良性”的循环。


当楼市的泡沫过大,脱离经济基本面太多之后,那一定会引发房价的大幅回调。


当年日本的房价从1985年开始启动,持续暴涨,这种暴涨行情持续到1991年,日本政府开始提高利率,征收房产税。


这两大杀器直接导致日本房价大跌。


那么这种大跌是不是我们经常所说的崩盘呢?


答案是否定的。这种大跌并不是崩盘。


我们知道,2017年3月,北京的楼市出台了最严调控政策,限购限贷,提高贷款利率。结果北京的房价在半年左右的时间里就下跌了15%。跟北京紧邻的燕郊,出台了更加严格的限购政策,短时间内燕郊的房价下跌了30%~50%,近乎腰斩。


但是,我们很清楚的是,北京和燕郊的楼市并没有崩盘。


那么到底什么是楼市的崩盘呢?


楼市崩盘


下跌,持续的下跌,下跌到足以让资金链大面积断裂,人们对于楼市彻底丧失信心。这基本上就是我们所说的崩盘了。


日本的楼市崩盘是迄今为止楼市崩盘史上最严重的一次,日本的房价从1991年开始下跌,一直持续了将近15年,跌幅达到65%,之后才有缓和的迹象,短暂回暖之后,又开始下跌。



15~20年的时间,年轻人变成了中年人,中年人变成了老年人。


人生最美好的年华,承受了房价下跌的苦楚。


这种跌幅和下跌周期,完全打破了人们对于房价的任何幻想。


与日本类似,香港的房价也经历过大的崩盘。


1995年,香港的房价已经处于高位,过去十年,香港的房价涨了6倍,从大概1万港币/平米涨到6万港币/平米。


1995年之后,香港的房价又开始飙升,一直涨到1997年,在原有高房价的基础上又涨了60~80%。



结果1997年,香港的楼市泡沫破裂,香港的房价开始下跌。


起初人们并不认为这是香港楼市的崩盘,短期下跌之后,人们仍然对于市场抱有信心。到了1999年,香港的房价跌到了1995年的价格。


相当于1995~1997一年多的涨幅又通过1997~1999这不到两年的时间跌了回去。


从1999年开始,香港的市场有了短期的平稳,楼市甚至有回暖迹象。


这种状态持续了不到两年时间,香港楼市又开始下跌,一直跌到2003年。买房者的信心被彻底击垮。


从1997年房价开始下跌,到2003年香港楼市的底部,房价跌幅达到70%



中国楼市崩盘史


很多人还以为崩盘只是那些发达国家或地区的专利,实则不然。中国大陆曾经崩盘过的城市并不在少数。


海南


海南岛中国地产开始的地方。


1992年初南巡讲话,随后,中央提出加快住房制度改革步伐。海南建省和特区效应因此得到全面释放。


海南岛的房地产市场骤然升温。


大量资金被投入到房地产上,高峰时期,这座总人数不过655.8万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司,平均每300个人一家房地产公司。


根据《中国房地产市场年鉴(1996)》统计,1988年,海南商品房平均价格为1350元/平方米,1991年为1400元/平方米,1992年猛涨至5000元/平方米,1993年达到7500元/平方米的顶峰。短短三年,增长超过4倍。

 

1993年6月,时任国务院副总理的朱镕基发表讲话,宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。


一时间,银根全面紧缩,一路高歌猛进的海南地产顿时被釜底抽薪。



那一场调控,给占全国0.6%人口的海南省留下了占全国10%的商品房积压,大量的烂尾楼出现,银行也出现了大量的坏账。


那时期,人们对于海南的印象是:天涯,海角,烂尾楼。


海南楼市崩盘危机一致持续到2006年才结束,前后近14年的时间。


上海


如今的一线城市上海,曾经也出现了房价崩盘的情况。相信很多人都不了解这段历史。


在90年代初,海南大开发搞房地产时,虽然主战场在海南省,但实际上全国的楼市都被带动了起来,当时上海市中心的房价涨到了6000元/平米,在当时来说这基本上就是天文数字了。大学生每月几十块钱的工资,想要买一套单价6000元/平米的商品房,基本上没有任何希望。


房价严重脱离了当时的经济水平。随着1993年第一次房地产调控,海南楼市泡沫破裂,随后蔓延至全国。


到了1994年,上海市中心的房价腰斩,骤降到3000元/平米,市场一片萧条。


虽然大跌之后,市场有过小幅的回暖迹象,但是房价整体没有太大起色,到了1999年,上海的房屋销售均价也不过3100元/平米。


温州


2000年~2010年,是温州楼市的黄金十年。这得益于三个方面,一方面是温州经济的快速发展,第二方面是温州当地紧张的供需关系,第三方面则是温州民间借贷的宽松。


这几个方面的联合作用促使了温州的房价快速蹿升,从2000年2000元/平米左右的均价一路上涨,到了2010年,温州的房价达到了3万元/平米。


十年涨十几倍。


作为一个三线城市,温州市区的房价一度超过了一二线城市。


房价飙升的同时,温州当地也掀起了全民炒房的热潮。一个客户买几套的情况很常见。最为夸张的是,2010年温州某楼盘的大户型开盘价最高涨到了8万元/平米。


由于民间借贷发达,很多人买房都是通过“购房-抵押贷款-再购房”的方式,这种一环套一环的炒房办法在楼市上涨期可以获得大量财富,但是一旦房价下跌,就很容易引发资金链断裂。


2010年底,形势突变。2011年初国务院推出的“新国八条”给了楼市一拳重击。


从此,温州楼市从火热的夏季直接进入严寒的冬季,开始了长达四年多的下跌周期。


仅2012年一年,温州的房价就下跌了20%,随后几年连年下跌,一直到2015年,温州的房价总计跌幅为50%左右。


这种长时间的房价下跌,足以消灭掉人们对于房产市场的信心。


鄂尔多斯


位于内蒙古鄂尔多斯的康巴什,2004年以前还是一个荒无人烟的沙漠。五年的时间,沙漠起新城,一座现代化都市诞生了。


2006年,鄂尔多斯的平均房价在1200元/平米,到了2007年,房价已经蹿升到5000多元/平米,一年时间暴涨4倍,但这种上涨势头并未停止,到了2009年,房价再次大幅上涨,最高达到了8000元/平米。2010年,鄂尔多斯核心市区大部分商品房售价已经超过了7000元/平米,高端住宅售价突破2万元/平米。


经历过那场泡沫狂欢的人对当时情况的描述是:干什么都挣钱。“比如开一家饭馆,开着开着不想开了,随手加价100万都有人接盘。”



2011年,鄂尔多斯的房地产市场开始转向,掉头回落。人们恐慌性抛盘,大面积资金链断裂,曾经的财富瞬间化为乌有,很多人因此负债累累。


这种下跌行情持续了4~5年的时间。


康巴什作为鄂尔多斯的一个新城,在楼市泡沫破裂之后,彻底变成了一个无人居住的地方。美国的时代周刊称之为“鬼城”。


各类三四线


大家有没有发现,中国三四线的房价很奇怪。就是房价先涨起来,然后才有了交易量。


这也就是说,房子在交易量低迷的情况下,房价竟然暴涨了。这完全不符合“供需关系”的市场经济规律。


其实换个层面也很好解释,因为中国房地产市场并不能称作是真正意义的完全交易市场。



就像之前有人问任老,中国的房价会暴跌吗?任老说:“在中国,不让你买房,也不让你卖房,都不让你交易了,还跌个屁啊,别的国家做不到,我们就可以。”


所以三四线房价疯涨的起因是庄家故意把价格抬高,制造上涨预期吸引散户入场,然后击鼓传花,一棒接一棒的传下去


至于用什么手段拉高的,很简单,棚改




这里,大家要留意一个词,叫做“棚改货币化安置”。


以往,政府拆掉棚户区,会给你换一套安置房,这叫“实物安置”;而现在,都流行给你一笔补偿款,你自个儿拿去买房吧。


货币化安置的比例,在一二线城市中大约只有20%,但在三四线城市已高达80%。至于今年房价飙升的典型三线城市芜湖,“货币化安置”的比例是100%!


这笔钱可不是个小数字,那么政府从哪搞到这么多钱?


这背后,又有央妈的贡献。在2014年年底的时候,央妈大笔一挥,在国开行等金融机构中,搞出了一个叫PSL的东西来帮地方政府推进棚改。


PSL,中文名应该叫“抵押补充贷款”。你别管他名字有多洋气,实质就是一种期限长、利率低的贷款。


大家都知道,影响房价的短期因素,其实是货币。如今央妈正在不断收紧货币,但是通过这个PSL,依然可以给地产市场送钱。


这钱有多少?子木查了下,截止 2016 年末, 央行PSL 余额为20526 亿。


换句话说,两年来,央行为房地产市场定向放水2万亿,而且主要都流向了三四线城市。



然后你就看到,在一二线城市普遍限购、限贷、限售、限价,资金锁死的同时,三四线城市的房价水位渐渐抬高,领涨了今年楼市的下半场。


其中涨得最多的三四线城市所在的省份是山东,例如威海、胶州、潍坊、临沂等城市。


原因也很简单。因为山东省已经连续3年,蝉联棚户区改造任务的全国冠军了。


记得在当初7,8月份,三四线城市涨势最猛的时候,有位粉丝咨询我说:“保定的房价已经涨到2万了,再不买可能还会涨,就再也没有机会上车了!”


我当时送给他一句话,“保定,作为一个工业起家的城市,现在还在环保大潮中风雨摇摆,凭什么支撑这么高的房价?凭爱吗?


可能这份爱,只有三四线城市的人才能真正的体会到。


“棚改货币化安置”自启动以来,仿佛一夜之间很多人都成为了被亲戚羡慕的拆迁户。但实际上是,有些三四线城市的拆迁户可真笑不出来。


再拿保定举例子,保定旁边有一个清苑县(现保定清苑区),经过这轮大涨后,房价从7k飙升到1万左右,但是人均工资水平仅在3000左右。按照100平米的房子算,购房成本直接增加了30万,购房平均时长足足拉升了10年…


是不是货币化安置补给的拆迁费又送进去了?


更令人感慨的是,有的县城农村宅基地不准建房不准翻盖。 不想挪窝的老人和换不起房子的中年人只能选择城中新盖的商品房,且低楼层买不起,只能去没有电梯的高楼层。未来的生活你可以想象一下。


所以表面看,拆迁完成以后,新房子都有人住了,老城区和农村改建成商业用地风景区了。城市一派新气象,人人赞不绝口。


实际上,原本不打算换房的中老年人也不得已把积蓄搭进了房市,空房有了接盘侠,政府就完成了去库存的任务,业绩也就做出来了。


其实所谓“棚改”,我总结的话就是:没有需求,我就硬硬给你制造出一些需求出来,好为市场去库存,而去库存又是为了赶快固定超发的货币,并且准备在全球性金融危机来临前消灭掉这些超发的货币。


上面冠冕堂皇,下面竭泽而渔。


那么,这份爱你能受得住吗?


有人说,对于大多数三四线民众来说,房价的涨跌也不重要,因为大多数都只会买一套房,在房价大周期下,你的房子涨了,其它房子也涨了,你的房子降了,其它房子也降了。我不明白,这个是什么道理。


“房价涨跌,在于杠杆”。而什么叫杠杆呢?


就是我看到一个东西投资一块钱,能够赚两块钱,我有一万块,能够赚两万,但我觉得这个东西发展潜力巨大,我就拿十万块钱去借了一百万,然后本来只能赚二十万的,现在就能赚两百万,听起来是不是美滋滋?但这是在上涨的情况下。


杠杆增大了收益,也增大了风险,也是十万块钱,没有杠杆,亏本了你只需要亏五万块钱;因为杠杆,现在你可能要亏五十万。


本金没了大不了重头再来,但突然就负债几十万对于大多数人来说还是很难接受的。


就例如棚改这个事儿,以前回迁还可以保证你在原地有原来的面积可住。


现在是另买新房要一万一平,而且是大套间每间一百平以上,而你的平房老屋只有二十平,每平补你八千元,你还得负债八十多万才能有个住的地方,你说你一个中老年人,月入四千,掏完棺材本还得欠人家几十万,这还怎么生活?


如何躲掉楼市崩盘


写了这么多,很多人肯定会关心一个最基本最贴切的问题,那就是作为个人如何躲掉楼市崩盘的灾难。


楼市泡沫时,房价上涨,天天涨,如果不买房那么自己的财富剧烈贬值。


但是如果一狠心加上杠杆买房,就很有可能遇到楼市泡沫破裂,房价下跌不仅损失掉本金,而且还会负债累累。


给大家几个参考:


1.不限购的城市,比如很多三四线,楼市短期大涨超过50%,后有持续暴涨趋势,要谨慎;


2.新房快速上涨,二手房市场交易很差的时候,要谨慎;


3.经济发展潜力被耗尽,快速增长期消失后,如果楼市出现了暴涨,要谨慎;至于经济发展潜力如何看,一方面是参考我们之前提到的城市化,另一方面是看实体经济的繁荣程度,当实体不景气的时候,整个社会的状态会比较低迷。


楼市崩盘在经济快速发展的阶段,一般是不会出现的,因为经济发展会很快把房价的透支上涨给抵消掉,比如某地楼市房价翻了一倍,透支了几年的涨幅,等到两三年的平稳期后,当地的经济水平又上了一个台阶,房价会开始新一轮上涨。


但另一方面又不得不考虑到楼市的暴涨,我们知道中国的城市数量非常庞大,看整体大盘的话涨幅不会一般都比较稳定,但如我们之前提到的类似鄂尔多斯那样的变态发展,就必须要谨慎对待。

来源 综合中国基金报记者 王元也、通货朋仗(ID:zt734922044)、子木聊房(ID:zimuliaofang)

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