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老年人地产防骗手册

地产瞎BB  · 公众号  · 房地产  · 2019-12-26 23:01

以下文字,约4000字。阅读时间可能7-8分钟。

没有耐心者,请只看加粗内容。

感谢阅读。


题记:我本科的时候是在北京念书的,那个时候,最红火的论坛叫水木。

而水木的family最火热的话题,其实是离不开父母养老这个话题的。


给我最深的是双外地打拼者的悲哀。

或者农村家庭出身,父母把所有的财产给子女买房,老了之后,希望更够和孩子挨的近一些,就以带孩子的方式,住下了。


你会看见大量的子女配偶都在用恶毒的句式在论坛上发帖抱怨吐槽。


我那时候感到的是深深的悲哀,时代的冲击、大城市的人口暴涨、房价的一发不可收拾的膨胀,和三四线、农村人口青年劳动力的消亡。


父母费劲一切力量培养了自己的孩子,成为天之骄子,退休后,尽心尽力带孙辈,而老了之后,反而被子女嫌弃在家干涉太多,“请”回了老家。


顾名思义,在老家舒服。


可是,老家的老人们,其实也都不在老家了。都在带孩子。都跟随孩子,成为了第一代移民。


老家,可能有为数不多的亲戚了。但产业的流失,很多三四线城市,只剩下突然冒出来、异常热情的推销“中脉”、推销保健品、保健床、卖各类保险的远方亲戚,在尽力游说老人们,花掉最后那点积蓄,变成他们眼里最肥美的羊羔。


虽然我很讨厌吐槽配偶父母这样的人,都尽可能的远远躲开,但在这背后,其实是反应了深刻的社会问题。


到底该支援子女到什么程度?到底该把自己的资产,如何更好的保值?


作为子女,尤其是,家庭里变成赚钱工具的儿子,能不能多回家和父母吃个饭,听听他们老了之后的唠叨,暖一暖他们失落的心,也能做一回小棉袄?


众生皆苦。


科学又不失柔情的爱父母,捍卫父母的资产,也是对抗中年危机里最好的礼物。


——————以下为正文——————


1、酒店式公寓,便宜灵活收益率屌炸天的头牌投资品?

 

酒店式公寓在杭州火爆了很多年。其主要是,不限购、不限贷。且无论如何,它都建在地铁上盖或附近,反正建在偏远郊区绝对没人鸟。


加上LOFT、双钥匙的概念,开发商和地产软文公众号,通常把它往天上吹,比如,投资+自住+出租+办公+养老。


想法固然美妙,我来简单分析给你听,为什么不要碰酒店式公寓?(土豪除外、撞大运买到个别笋盘的除外)。


土地性质(无需多讲)


酒店式公寓一般都是商住性质的用地之上。一般产权为40-50年。


因为这样的土地性质,衍生出来一系列问题——


无法落户


无法落户就意味着是不可能让子女在这座城市和正常居民子女一样拥有就近就读公办学校的资格。


生活成本昂贵


酒店式公寓的水电费、物业费等等是照商业标准缴纳的,比普通居民水电至少贵1.5-2倍左右,另外因为很多公寓无法通天然气的。隐形费用意味着,大部分租户只是单身汉或者短暂停留的小夫妻——而频繁的更换租客,意味着大量的人力成本消耗。


居住环境恶劣


我有个特别热情耿直的六六哥,是一个新杭州人。有一次问我,想给爸妈养老,买哪里的酒店式公寓合适。

我说,你爱你爸妈吗?

六六哥一脸懵逼,你这啥意思?我当然爱我爸妈。


爱爸妈,买个屁酒店式公寓!每天爬上爬下上厕所?很多酒店式公寓顶层没厕所你知道吗?一栋楼2梯24户,让你爸妈每天和鱼龙混杂的租客混在一起?

南北不通,没有阳台,没有燃气。你让你爸妈晚年怎么过?啊?


六六哥被我吼的一愣一愣,连着点头说,是是是。


最后他买了套两室学区房——和自己家,两站地铁直达。阳台很大、绿化很美,老人们相处很愉快。这是后话。


那么又有人跳出来说,有长租公寓公司帮我解决租户问题啊。


告诉爸妈,首先,杭州这几年新涌入的外来人口,在一波又一波的摇号热浪里,已经纷纷上车,加上这些几个重点区域的拆迁户都已经纷纷货币化分房和购买商品房且逐渐交付,租金在呈现逐年下降路线


我有个朋友小咸,是阿里西溪园区的码农弟,出于对公司深厚的爱,一毕业,阿里一报道,就去买了阿里100米开外的酒店式公寓,觉得能割102年阿里(马爸爸说的)的新码农韭菜,沾沾自喜。直到今年5月的某天,他突然想跑去看看自己的公寓近况——在楼道里,发现了难以名状的某物体——不知道是人的还是动物的,而更吃惊的是——公寓从来没有人入驻过,而某长租公寓公司一直在为他打钱——紧接着,很快,市面上就爆出了这家公司破产的新闻。


从心花怒放到目瞪口呆的只在一夜间,小咸根据未来科技城这些年的住宅涨幅系数,把自己的公寓挂出去,打算割肉。可是,无人问津,偶有打听着,均把价格压的和他当年的买入价基本一致。


税费标准较高


卖酒店式公寓——买家要缴纳契税3%;卖家则要缴纳个人所得税和增值税,分别是计税价的1%和差额的5.6%。但在实际转让时,卖家两大税费也会转嫁给买家。


100万元的酒店式公寓,到如今140万转让,需要承担的税费是

140*(3%+1%+1.5%+1.5%)+(140-100)*5.6%=12.04万,(中介费另算)


你以为你能赚到钱,可是会发现——酒店式公寓和P2P才是亲兄弟。


你可能有了一点收益,但是本金何时收回?


来,看一下几个绝佳地段酒店公寓的挂牌量吧。

 



以上数据均来源于2019年12月14日链家APP


在上百套的房源里,请问你的那一套,是怎么样从后宫里脱颖而出,被接盘侠看中,租走或者买走?


记住一段总结:


酒店公寓,物管极贵,买着挺爽,税金很高,出手血亏,托管暴雷,脱手极难,千万慎入。

 

2、桃李春风说它是“每个都市人的养老梦”?


我妈被桃李春风心动过。作为第一代老城西外溢,2015年我家下狠心终于卖掉没地铁的老破大,几个青山湖小蜜蜂开着捷达,把老太太带去了青山湖。


作为中国第一座低密屌丝入门级中式合院,桃李春风。


广告之令人心动,未身临其境的人,无法体会。


退休后,闲来开始写散文写诗歌写书的文艺老青年——我妈,发现老城西学区房老破大卖掉的钱,刚好可以换个100方左右的桃李春风四合院,欣喜若狂的她,让我开车再去一次桃李春风。


我沿着文一西路,翻山越岭的开了一个小时。


样板房参观的人络绎不绝,房子真的是美。


当然比房子更美的是当时的文案



和当年我妈排队帮我买下人生第一套某热门楼盘小房子一样,下定金的地方,当时真的是需要排队付款的。


很多看起来器宇轩昂的刚退休的中年人,兴高采烈,成群结队。

宋老板体贴入微的整套家具都给你做好,带上自己的衣服和洗脚布,就直接拎包入住。


有天,有地,有花园,就差,来五只鸡了。


可是买来是养鸡的,还是养蚊子?


离青山湖最全的配套,尚有五公里车程,那么如何做到颐养天年呢?


没有便利的公共交通工具,没有毗邻的三甲医院,没有大型的购物中心,这样的三无产品,凭什么,能够被这些看似光鲜的中年人疯抢?


我的心头涌起很多悲伤。


这些中年人,肯定不属于富豪系列,富豪哪需要跑这么远,来享受有天有地的生活,光是当年的闲林板块——后来的未来科技城板块,就隐藏着大量别墅,大华西溪风情、绿城玫瑰园系列等等...


那么首当其冲被当韭菜割的,就是田园情怀很浓口袋里闲钱又不够多的中产退休人士。


我们家连中产都算不上,都被赶出了老城西,这外溢一跑,居然跑的比青山湖还偏僻了?


在案场,和我妈撕逼了整整81个回合,在我大骂无良房子,搞点噱头忽悠老年人,和传销