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阻挡住房租赁发展,最大的那只“拦路虎”

杨红旭楼市研究  · 公众号  · 房地产  · 2019-07-18 20:25

今天,住建部公示了2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点入围城市名单。


按照竞争性评审得分,排名前16位的城市进入2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点范围,名单如下(按行政区划序列排列):北京、长春、上海、南京、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、重庆、成都。


刚好看到昨天的一则新闻:有记者从厦门市住房局获悉,7月16日厦门市在财政部、住房和城乡建设部组织的竞争性评审中脱颖而出,顺利成为中央财政支持住房租赁市场发展示范城市,获得3年24亿元的中央财政奖补资金。有了这笔资金支持,厦门市“多主体供给、多渠道保障、租购并举”住房制度建设将如虎添翼。


这事,还得回到两年前。


2017年7月,住房城乡建设部等九部门近日联合印发通知,从增加供应、完善服务、加强政策支持等方面推出综合举措,加快培育和发展住房租赁市场。要选取部分人口净流入的大中城市开展试点,通过试点总结经验,形成一批可复制、可推广的试点成果,向全国进行推广。当时选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点。


比对一下名单可知沈阳、佛山、肇庆没有获得2019年中央财政支持奖补,工作做得不到位呀!



凑巧,今天下午, 易居院举办了一场研讨会,我院崔博士进行了一个课题汇报,题目是“房地产业演进规律与中国房地产业生存之道”。

 

 

曾经,中国最大的房企高呼“活下去”,近一年来,许多房企业越来越感到“活不下去”。在房地产业演进发展的历史长河中,任何一家企业不过是一叶扁舟,活下去就要顺应产业演进的历史洪流!易居论坛揭秘房地产业演进的客观规律,从美国房地产业发展的百余年历程看房地产业演进轨迹(主要历史阶段及其特征、2002-2012年行业结构演变、房地产开发企业经营模式案例对比),探讨中国房地产业的产业发展阶段及发展方向(资源时代——产品时代——资产时代,资产时代需要的企业核心竞争能力和外部环境建设)。

 


从美国房地产行发展历程来看,包括住宅经租在内的房地产存量经营与服务,是一国房地产业步入成熟阶段后的必然。


再结合上述政策导向,也正是2017年,国家出台多项促进住房租赁市场发展的政策措施,众多大中型开发商,响应政策号召,全身扑上,满怀热望。


结果,尝试了两年,死活找不到赚钱的路径,只能逃离。多家开发商,都在收缩长租公寓条线,甚至还有一刀下去全切掉的!


租赁不赚钱的因素有很多,比如政策不健全、税收偏多、金融创新不足等。


但老杨认为:最大的问题于,中国住宅租金收益率太低,一线不足2%,二三线不足3%,重资产的开发商,玩个鸟呀……


2019年二季度,4个一线城市的平均租金收益率为1.7%,环比降低4%,同比降低3%,环比与同比跌幅均扩大;31个二线城市平均租金收益率为2.4%,环比下降2%,同比下降9%,环比跌幅收窄而同比跌幅扩大;15个三线城市租金收益率为2.5%,环比下降3%,同比下降12%,环比跌幅收窄而同比跌幅扩大。




易居院的数据表明:今年二季度全国50个典型城市租金收益率 。排名前5的城市分别为乌鲁木齐(3.6%)、韶关、西宁、银川和哈尔滨,主要是东北或西部的弱二线城市和三线城市。房价水平相比租金水平,高得还不算离谱。


租金收益率最低的5个城市分别为厦门(1.2%)、深圳、三亚、福州和青岛,这些城市是一线或强二线,三亚属度假地,他们的房价水平远超租金水平,并且近几年房价涨幅远大于租金涨幅。厦门最典型,即便是房价下跌15%左右,租金收益率仍排全国倒数第一!


发达国家的大中城市,住宅租金收益率一般为5%左右,日本甚至高达8%左右。


因此,发达国家有很多开发商可以持有重资产的住宅租赁,能赚实现合理水平的赢利。


而我国,高房价造成了低租金收益,尤其是近三四年,很多城市房价翻一倍、两倍。租金收益率由2%左右,回归至5%左右,还需要很多年!


而很多搞长租公寓的民营开发商,是无法撑下去的……


除非有政策补贴!


但这种补贴,类似上述厦门获3年24亿元的奖补资金,可能多数是花在搞公租房的国企身上,以及特殊租客群体(如青年人才、中低收入群体)……




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