家庭投资群（二）之投资房产和证券市场投资

去年上半年开始，我和余澜准备投资买房，参加了房产社群，听课，看地段，核算投资回报率，忙的不亦乐乎。最后的答案是：不做房产投资。主要的原因有几个：

1. 缺钱。
2. 缺资格。
3. 现金流有缺口。
4. 房地产投资的回报率。

缺钱，说重要也不重要，在上海只有100多万加一些贷款也是可以买到房子的。所以这个因素不重要。

资格问题，决定了首付的比例，但是，按照咨询公司的说法，这也不是问题。要么等余澜的资格下来，要么做点其他的操作也是可以解决的。

现金流的缺口，指的是投资了房产之后，每月的还贷问题。这个和工作稳定性有关，实际上按照咨询公司的操作，先期保证两三年的防守资金也不是什么难事。

关键是房地产的投资回报率。
这个问题和政府的调控政策密切相关。也就是上海现在的均价和人均月收入比已经到了6:1。那么，在这个基础上，房价还有多少上涨空间，政府对此还有多大的容忍度。

用我们小区做计算，中环边上，现在接近7万的均价，如果投资一套1000万的房子，我认为最乐观的估计，五年之后涨一倍，价值2000万。我们可以计算一下这个收益率如何。
首付700万，贷款300万。
中间费用80万。
每月还款1.6万，五年需要支付的本金加利息是100万。
那么，五年之后的收益是2000-80-700-250-100=870万。收益率为870/700x100%=124%。
比较乐观的保底收益率是，五年后房子涨到1500万，那么收益率为400/700x100%=57%。

然而，按照过去的基金收益情况看，过去五年收益率超过100%的基金比比皆是。

更重要的还有两个因素：

1. 投资基金的流动性是非常灵活的。而房产不是想卖就能卖的。
2. 国家对房地产的管控政策一直都在变，比如2021年出台的新政，投资上海房产的五年收益率不太好预估。五年持有的收益率肯定比100%要低不少吧。

因此，站在现在这个时间点上看，未来五年投资房地产还是基金，哪个收益率比较高，结论是显而易见的。

如果首付低一些，那么每个月的还款压力就大。房子没卖出变现之前，这个压力如影随形。