小谭有一套6.81平方米的房屋，房地产开发商要拆除该房屋，双方签订《拆迁补偿协议书》，约定：房地产开发商将一套面积为38.5平方米的房屋补偿给小谭，但是小谭需要在1997年12月15日前补偿房地产开发商70570元，房地产开发商则负责在1997年12月30日前安置小谭住进房屋，小谭负有先支付超面积补偿款的义务，房地产开发商要将房屋过户给小谭。协议书签订之后，小谭没有支付补偿款，房地产开发商也没有将房屋过户给小谭。直到2004年11月26日，房地产开发商才安置小谭住进房屋，但还是没有将房屋过户给小谭。后来，小谭向法院起诉，要求房地产开发商协助自己办理房屋的过户手续，但是房地产开发商则要求小谭支付超面积补偿款，小谭则主张自己享有不安抗辩权，不愿意先支付补偿款。据悉，目前该房屋已经因为房地产开发商的其他纠纷而被法院查封。
小谭说的不安抗辩权怎么用？凭什么他自认为能够不先支付超面积补偿款？不安抗辩权的适用主要有三个条件。第一，双方因同一双务合同而互负债务。本案中，小谭与房地产开发商签订了《拆迁补偿协议书》，且双方约定小谭要支付补偿款，房地产开发商要将房屋过户给小谭，即双方因同一双务合同而互负债务。第二，先履行的一方有充分的证据证明后履行的一方已经丧失或者可能丧失履行债务的能力。《民法典》第527条规定了四种情形：经营状况严重恶化；转移财产、抽逃资金，以逃避债务；丧失商业信誉；有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。显然，小谭难以证明房地产开发商存在前面三种情形。小谭能够证明的就是第四种情形，即房地产开发商有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。由于房屋已经被法院查封，所以房地产开发商显然无法为小谭办理房屋过户手续，即无法履行债务。第三，后履行的一方丧失或者可能丧失履行债务能力很可能导致先履行一方的债权无法实现。自《拆迁补偿协议书》签订以来，已过多年，房地产开发商只是让小谭住进房屋，而迟迟无法为小谭办理房屋过户手续，且房屋已经被法院查封，解封之日更不知到何时，种种迹象表明小谭很有可能无法获得该房屋的所有权。综上所述，小谭具备行使不安抗辩权的条件，其无需先向房地产开发商支付补偿款。
