地产需求，去哪儿呢？

核心观点：1.来有影，去无踪。无论是价格还是销量，年初以来房地产市场进一步深度调整。现实的直观感受是，住房需求锐减以及二手房供给骤增。如此短期变化，能否用人口、城镇化等长期因素来解释？是否能通过不断降价，实现市场的自动出清和最终企稳呢？2.毋庸置疑，房地产的整体趋势与人口、城镇化等长期因素相关。但目前的主要矛盾是，地产销售等指标显著偏离以上述变量拟合的长期均衡值。特别地，二手房挂牌量激增折射出的居民行为变化，与中央提及的“社会预期偏弱”或有互为因果的顺周期关系。3.国际来看，当房地产出现单边调整预期后，仅靠降价似难实现自发企稳。尤其是当房价降幅超过居民首付款比例时，存在负向反馈循环进一步强化的可能。宏观总量政策而不仅是地产行业政策显著发力，才是扭转地产市场的先决条件 ………………………………