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真正厉害的房企,拿地能做到0风险!?

明源地产研究院  · 公众号  · 房地产  · 2019-09-12 07:28



虽然现在一般不直接公布商品房均价,但根据国家统计局公布的数据(销售金额/销售面积=均价),我们可以推算出,2019 年上半年,全国商品房的均价是9329元/平方米,同比上涨7.50%。


然而,中指院的数据显示,今年上半年,全国300个重要城市土地成交均价为2565元/平方米(以下地价均为楼面价),同比上涨17%!


地价的上涨速度是同期房价上涨速度的两倍多!难怪乎,越来越多的房企大佬跟明源君说,拿地的风险越来越大。不少百强房企,今年上半年没有完成投拓的任务,百名之后,大量房企甚至一块地也没拿……


地价还在上涨,房价却被按住,二者价差越来越小,开发商经营的风险越来越大。少拿地,甚至不拿地看似可以降低风险,但也容易陷入巧妇难为无米炊的风险之中。如果想要继续经营发展下去,就必须要拿地!


既要拿地,又要控制风险,怎么做到?结合标杆房企的做法,明源君发现,通过4个对冲,可以有效降低风险,又能拿到相对便宜的地。



时间对冲:全周期拿地


2017和2018年,“收并购”是房地产行业的热词。为啥?因为收并购可以拿到便宜的地!比如2017年,孙宏斌收购万达13个文旅项目,一举新增5897万平米建面的土储,而且这些土储均分布在一二线城市,与融创区域布局高度吻合,更厉害的是单价仅800元/平米(不考虑贷款)!


之后,但凡明源君接触过的房企,基本都在做收并购,甚至还有专门成立收并购部门的。


不过,进入2018年下半年以来,“逆周期拿地”成了新的行业关键词。所谓逆周期拿地,简单地说,就是在别人恐惧的时候贪婪。


低买高卖,是永恒的投资真谛。现实中,一些房企也确实凭此拿了一些便宜的地。然而,要说哪个企业全靠此拿到便宜的地,却是不存在的!


低买高卖,看起来简单,但是操作起来难度极大,因为谁都没有预测未来的能力。此外,低谷买地往往面临巨大的现实阻力。


首先,既然是行业低谷,不仅意味着房子销售没那么顺畅,回款变慢;而且,融资渠道也会收紧,融资成本上升,大部分企业即便想拿也没那么多钱。


明源君注意到,一些“逆周期”拿地过猛的房企,短时间内债务和杠杆急剧飙升。这其实是比较危险的。


其次,地方政府不会白菜价大甩卖,如果行情不好地方政府普遍会适当减少供地,保持价格的稳定性,这时房企可选的土地并不多。


最后,近年来,上规模的房企,特别是全国布局的千亿房企,战略越来越趋同,连样板房都十分类似。大家一看融创通过收并购可以拿到便宜的地,全都上收并购;你成立研究院,加大对宏观经济和房地产周期的研究,逆周期拿地;我也拉一个团队做周期研究,为逆周期拿地提供参考。当一个套路用的人越来越多的时候,就会从蓝海变成一片红海,低谷瞬间变高峰,占不了多少便宜……


因此,明源君注意到,即便在今年年初的18年业绩会上,以及最近19年半年度业绩会上宣称自己现有土储较多,下半年可以不拿地的房企,最近还是陆陆续续在拿地。


为啥?因为你不可能一直准确预测什么时候是最低点,无非是你觉得便宜的时候就多拿一点,觉得贵的时候就少拿一点。但是,每个时间段都要拿,即全周期拿地。这是对规模较大,土储较多的房企而言。


对成长型、高负债的民企来说,低谷期反而要少那一点,否则你的现金流很容易断裂。这类企业应该顺周期拿地,因为顺周期更容易拿到钱,拿到便宜的钱。



区域对冲:东中西均衡发展


经常有人问明源君,房价还会不会涨?这么大的问题,其实很难回答,因为不同的区域各不相同。


东中西部的楼市周期是很不一样的。这其中的原因,既有发展阶段不同带来的,也有政策的因素。


比如,根据《中国社会体制改革报告》显示, 从区域来看,户籍开放程度最低的是华南地区,其次是华东地区;开放度最好的是华中地区、西北地区和华北地区。


2016年“930”以来,各地陆续严控,但总体来看,东部地区的调控最严格,中部地区次之,西部地区则很弱。因此,过去两年多以来,很多时候,东部地区商品房的销售面积和销售额增速,远比不上中部地区和西部地区。


以今年前8个月统计局的数据为例:


东部地区的商品房销售面积和销售额,分别同比增长-3.60%和6.50%。

中部地区的商品房销售面积和销售额,分别同比增长12.1%和25.8%。

西部地区的商品房销售面积和销售额,分别同比增长10.4%和28.2%。


中部和西部地区,仍然秒杀东部地区。


再来对比一下调控之前的情形,即2016年前8个月东中西部的数据:


东部地区的商品房销售面积和销售额,分别同比增长27.4%和44.7%。

中部地区的商品房销售面积和销售额,分别同比增长31.7%和41.7%。

西部地区的商品房销售面积和销售额,分别同比增长15.7%和16.3%。


东部地区是领先中部和西部地区的。


以上对比,是“中国楼市就是政策市”的鲜明写照。因此,标杆房企都会关注不同区域的政策动向,均衡各区域的布局,避免土储集中在个别区域,一旦遇到严厉的调控,就动弹不得。


近年来,弘阳规模飞速增长,离不开其合理的布局。

今年初,在弘阳2018年度业绩发布会上,弘阳地产总裁何捷就表示:我们更多看到的是东、中、西,或华北、华东、华南三个大的城市带,它们的周期、窗口期是不一样的,考虑不同的周期、不同的发展带、不同的潜力进行布局,可以对冲未来市场政策的一些变化。


中梁也是此中典范,今年上半年,中梁新进入18个城市,累计进驻23个省份共139个城市。现有土储约50%位于长三角,28%位于中西部,15%位于海峡西岸。


由于布局比较均衡,一定程度上对冲了调控带来的政策风险,使得他们的周转和去化速度很快,助推业绩高速增长。



能级对冲:各级城市均衡布局


众所周知,中梁的崛起,很重要的一点在于抓住了三四线城市去库存和棚改的红利。自2018年下半年开始,很多三四线城市开始疲软。然而,中梁依然交出了不错的成绩单:2019年上半年,公司全口径销售金额达到636.73亿元,较去年同期增长26.8%。


为啥?因为中梁不只是盯着三四线。事实上,早在2017年底,中梁即开始积极拓展二线市场。


当时,三四线城市的楼市行情还很热,一些此前错失三四五线城市行情的TOP50房企,正加码下注三四线。但是,中梁却已经意识到,三四线高涨的行情不可能一直持续下去,尽管不知道什么时候结束,但均衡的城市能级布局,可以对冲企袒露的风险。


与之形成鲜明对比的是,一些房企对人口持续净流出的三四五线城市,长期存在偏见。醉心于一二线城市的布局,结果遇到了严厉调控,规模增长速度较慢。等到按捺不住,冲到三四线的时候,行情已经接近了尾声。


起家于二线城市的某房企,此前年销售额几十亿,在中小房企里,还算是实力不错的存在。然而,该公司老板在二线城市爆发前,卖掉二线城市地,重仓三四线城市,看到一二线火爆又斩仓三四线的土储回归二线,结果每轮都完美踏空,现在在其所在城市的本土房企中,排名也已经跌落到尘埃。


三四线城市的城市化率较低,虽然不少城市的常住人口在净流出,但同时也还有大量的农民等着进城,需求还有。特别是对于人口基数比较大的三四线城市来说,尤其如此。


比如,某TOP30房企的老总告诉明源君,由于供应量太大,宁夏的房价涨幅都很一般,银川也是如此,但银川好歹是个强三线城市,人口基数很大(如下表所示),比一般的地级市要强,2018年趁着价格涨幅小市场平稳,就迅速进入,拿的地位置也很好。如果行就深耕,如果一般也可以快周转,干完就撤。


▲来源:银川市统计局


一二线城市的土地价格很贵,周转速度也要慢得多,虽然房价绝对值高,利润率但在三四线行情好的时候,还不如后者。可是,一二线的购买力、可持续性强。可以发挥稳定器的作用。


今年上半年,中梁新增项目的布局,非常明显地体现出其在城市布局上的轮动。公告显示,今年上半年,中梁新进入的18个城市,大部分是二线和强三线城市,收购的70个新项目,二线城市占40%,三线城市占51%,四线仅占9%!

 

▲来源:公司公告、明源地产研究院


8月26日,中央财经委员会召开的第五次会议提出,增强中心城市和城市群等经济发展优势区域的经济和人口承载能力,增强其他地区在保障粮食安全、生态安全、边疆安全等方面的功能。这句话的分量,不难掂量。



结构对冲:通过商业/产业拿地


拿不到地有风险,拿到太贵的地也有风险。现如今,想要拿到便宜的地,除了以上三种方式对冲,还要懂得懂得结构对冲。所谓结构对冲,就是聚焦住宅开发主航道的同时,还要涉足商业、产业等。


因为,一线以及很多二线,可卖的地越来越少,地方政府并不想再想以前那样干卖地收钱的一锤子买卖,而是希望够带来持续的税收。那就需要有商业、产业等。


如果房企有这方面的能力,拿地就会容易很多,而且也相对便宜。因此,最近几年,众多百强房企纷纷布局商业地产、产业地产等,转型城市运营商,甚至进军高科技行业。


比如,去年恒大进军新能源汽车行业之后,陆续在天津、上海松江等地建设生产基地。今年8月,恒大以57亿元,夺得南沙万顷沙两宗商住地,楼面价分别为9556元/㎡和9801元/㎡,这两块地是南沙新能源汽车基地的一部分。


做商业,做产业,做城市运营,当然比做住宅开发的快周转难得多,但容易的事情已经被干得差不多了,只能做难的事。

 

刚过去的半年度业绩会上,旭辉总裁林峰就表示,做旧改是入乡随俗,不能都用短期思考去做,我们也开始布局中长线,任何一家企业规模大了,都希望有多元化的销售能力,就像你不能光吃牛肉,如果菜场今天没有牛肉,只有海鲜你吃不吃?也得吃,回去买两斤大米也可以。要有多元化的投资拿地能力……


旭辉从去年四季度到今年一季度,接连在多个一二线城市以较低成本获取土地。而一二级联动能力的提升,更让旭辉拿下了武汉52万方曙光村纯住宅地块、太原252万方三给智慧新城项目、石家庄长安区45万方294项目等一系列“粮仓”项目。


旭辉希望通过多轮驱动买地,未来招拍挂占60%,收并购、一二线联动、商办、勾地等多元化拿地占40%。


除了对冲拿地的风险,持有一些经营物业,还可以对冲经营风险。


某50强房企总裁告诉明源君,公司在行情好的时候会适当配比一些持有经营性的物业,这虽然会沉淀部分资金,减缓攻城略地的步伐,但持有型物业可以提供持续的现金流,有效对冲周期波动的风险。(作者:明源地产研究院 凌峰)



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