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[原创]首开千亿之后 单周133亿联合拿地、30亿票据发行里的规模竞速

观点  · 公众号  · 房地产  · 2020-02-17 01:50

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纳储和筹资齐头并进,千亿之后的首开似乎要在规模上再进一步。

观点地产网 作为“京城一哥”的首开,鲜少在北京土拍中缺席。

刚刚过去的北京197亿土拍中,首开以联合体方式斥资133亿夺得昌平、海淀两宗涉宅地,成为当日最大赢家。

其实,首开早已开始全国化布局,但从销售额及土储来看,北京仍是半壁江山,从近期纳储亦可见端倪。

据观点地产新媒体不完全统计,从去年四季度至今,首开拿地均在北京大本营,以联合体方式在北京接连拿下5宗地块,涉资达到202亿元。

这是不小的投资动作,与此同时,首开在融资方面也迎来新进展。1月16日,上清所信息披露显示,首开在全国银行间债券市场公开发行“2020年度第一期资产支持票据优先A”和行“2020年度第一期资产支持票据优先B”,总发行规模为30亿元。

纳储和筹资齐头并进,千亿之后的首开似乎要在规模上再进一步。


在上周的北京土拍中,首开收获颇丰。

具体来看,首开与住总、建工联合体以总价78.8亿元拿下昌平区东小口镇HC-031、HC-030地块,溢价率34.24%;与华润、住总、中交联合体以54.4亿元夺得海淀区西北旺镇HD00-0403-0043、0049地块,溢价率26.5%。

其中,联合拿地的特征很明显。据观点地产新媒体统计,首开去年四季度至今所拿地块,均位于北京,且都采取联合方式拿地。

北京是首开的大本营。据观点地产新媒体查阅,截至2019年三季度末,首开全口径待开发项目的土地储备计容建筑面积(不含土地一级开发)为292.15万平米,占比最高的前五大城市分别为北京、温州、沈阳、保定和武汉,占比分别为53.34%、15.85%、 11.03%、5.21%和 4.18%。 

另外,在22个持有待开发项目,仅7个项目为非合作开发项目,合作开发的15个项目中,有5个权益占比为50%,7个项目的权益占比小于50%。

数据来源:观点指数整理

有业内人士向观点地产新媒体分析称,不少企业惯常通过“合作拿地”的方式纳储,尤其是在北上广等地价高的一二线城市。“一方面是分摊风险,另一方面是各取所长。”他表示,首开、首创等北京国资企业,在融资及本地拿地方面具有天然的优势,但在操盘和产品等方面却存在短板。

“和龙湖、保利这种市场化高的企业合作,能够大大提升项目品质与品牌溢价能力,进而达到优势互补,合作共赢的目的。”

根据首开披露的数据,截至去年中期,在首开股份获取的139个项目中,合作项目达到110个,合作面积地上规划建筑面超过1950万平米,合作对象超过30多家。

其中,与龙湖合作项目多达32个,规模543万平米;与保利合作项目22个,规模433万平米;与万科合作项目12个,规模176万平米;与金茂合作项目11个,规模240万平米。

“在北京获取的项目,首开在项目报批、协调政府资源方面一定是有优势的,如果获取的是一个地价较高,未来产品竞争激励的项目,那么采用金茂、龙湖的产品无疑市场竞争能力更强。”首开股份董事长李岩曾在接受观点地产新媒体专访时称,这些年,首开通过合作开发,获取了大量的资源,也学到了很多先进企业的管理经验,这条路仍然会继续。

其实,对于一家企业来说,采取联合体的方式还有一个明显的好处,则是能够增加自身的账面销售。

数据显示,2019年,首开股份共实现签约金额1013.44亿元,同比增加0.61%;签约面积411.5万平米,同比增加8.99%。观点指数发布的权益榜中,首开全年实现权益销售金额683.4亿元。照此计算,首开权益比约为67%,而在1000亿-1999亿的房企中,平均销售权益比为0.72。

当然,硬币总有两面。上述业内人士续称,合作项目虽能做大盘子,但也会拉低净利润,极易由于沟通不畅,导致成本增加。


土地获取之外,首开近期在融资上也有新的进展。

1月下旬,上清所信息披露显示,首开在全国银行间债券市场公开发行总发行规模为30亿元的资产支持票据。

其中,2020年度第一期资产支持票据优先A,起息日期为2020年1月21日,实际发行总额16.5亿元,发行票面利率4.32%,发行期限为3+3+3+3+3+3+2年,兑付日期为2040年1月21日。

优先B票据,起息日期为2020年1月21日,实际发行总额13.5亿元,发行票面利率4.49%。发行期限为3+3+3+3+3+3+2年,兑付日期为2040年1月21日。

据悉,本次募集资金拟全部用于偿还金融机构借款,且募集资金全部采用受托支付形式归还金融机构借款,债权人分别为泰康资产管理有限公司及建行保利支行,涉及项目分别为G地块项目及朝阳区常营项目。

截至该笔债务募集说明书签署之日,首开及下属公司待偿还债务融资工具余额为人民币401.25亿元。其中,中期票据90亿元,永续中期票据50亿元,资产支持证券44.01亿元,定向债务融资工具40亿元,非公开发行公司债112.24亿元,公开发行公司债40亿元,短期融资券15亿元,超短期融资券10亿元。

若拉长时间维度,从2019年至今,首开一直没停止筹措资金的步伐,并且筹资方式日趋多样。

半年报中显示,2019上半年,首开股份继续通过公司债、中期票据、永续债等方式筹措资金,累计新增融资约272亿元。再加上11月等几笔融资计划,据观点地产新媒体不完全统计,2019年首开融资涉及金额或超过400亿元。

事实上,以“城市复兴”为己任的首开,承受着较大的负债压力,在手货币资金不足以覆盖短期负债。

截至2019年三季度末,首开短期借款为8.98亿元,一年内到期的非流动负债为301.56亿元,即短债合计310.54亿元。流动负债合计达1522.3亿元,同比上涨13.25%。

数据来源:观点指数整理

在资金方面,截止今年三季度末,货币资金为209.85亿元,同比减少35.9%;经营活动产生的现金流量净额-15.5亿元,同比减少200.31%;由于2019年内归还部分债务,当期筹资活动现金流呈净流出状态。

杠杆方面,2017-2018年末及2019年9月末 首开总资本化比率分别为68.34%、68.77%、69.43% 和69.28%,净负债率分别为142.18%、175.76%、 166.12%和186.53%。 

不过,尽管债务压力较大,受惠于其国资背景,首开股份依旧保持行业较低的融资成本。

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