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“精明”龙光或成深圳首家千亿级民营房企

中国房地产报  · 公众号  · 5 天前

2018年龙光还喊出了660亿元的目标,不过不少机构研报指出这一目标过于保守,龙光很可能会成为深圳第一家超过千亿的民营房企。


中房报记者 翁晓琳 深圳报道

 

1月26日的香港天气晴,冬日的暖阳也宣告这是好日子。在香港鸭脷洲利南道內地段136号住宅用地,龙光地产和合景泰富地产相关负责人在这里挖下了第一抔土。

 

去年2月,龙光和合景泰富联手以168.56亿港元拿下了位于香港鸭脷洲利南道的住宅地块,折合每平方尺楼面价格高达22117港元(约为21万元/平方米)。据香港特区地政总署公布的数据,较估值高出了10.3%。一年后“港岛南住宅发展项目动工典礼”的顺利举行也意味着该地标式项目翻开了崭新一页。

 

一河之隔的深圳正等待着龙光书写新业绩。龙光地产在2017年实现了434.2亿元业绩,较年初设定的销售目标370亿元增加了17.4%。2018年龙光还喊出了660亿元的目标,不过不少机构研报指出这一目标过于保守,龙光很可能会成为深圳第一家超过千亿的民营房企。

1300亿元货值规模保业绩


2013年末龙光地产在香港上市时,董事会主席纪海鹏并没有想到四年后龙光会在香港拿地,168.56亿港元的高价打破了香港尘封近20年的纪录。在媒体眼中“低调”“不接受采访”“不喜欢曝光”的纪海鹏让龙光地产一时声名大噪。

 

从去年2月开始,龙光就提升了“囤粮”速度,2016年只获取了5个项目,总建筑面积接近200万平方米,2017年上半年就花费了124.3亿元获取了6个项目,总建筑面积约183万平方米。

 

进入2017年年末,龙光拿地更是爆发性增加。去年11月,先是大手笔以70亿元拿下位于深圳华侨城豪宅片区的康佳总部地块70%股权,建筑面积32万平方米,未来货值将达到500亿元。12月,龙光在南宁、佛山又斩获地块。今年延续这一势头,1月又在南宁拿地。在其他房企准备过年要休息时,2月6日以及2月7日,龙光分别投入9.08亿元和12.85亿元拿下珠海地块和中山地块。

 

众所周知,土地资源就是房企发展的血液。龙光快速拿地的步伐下,也是为了及时补仓。按照龙光方面对外披露,2018年可售货值超过1300亿元,同比增长78%。超过30个全新项目将推出市场,深圳、惠州、珠海、中山、佛山等粤港澳大湾区的几个城市将全面发力。

 

其中大本营深圳货值约380亿元,传统支柱区域汕头和南宁货值分别为170亿元和150亿元,大湾区其他城市如广州、佛山、惠州、珠海等货值约410亿元。

 

摩根士丹利研报指出,龙光地产在2018年可售资源达人民币1300亿元,加上上半年推售货量多于下半年,660亿元的权益合约销售目标保守,而龙光地产充足的土地储备将可支持2019年销售再增长52%至人民币1000亿元。

 

自2013年底上市以来,龙光地产销售规模从2014年的133亿元跳涨至2015年的205亿元,2016年突破287亿元,2017年更是达到了434亿元。龙光地产总体上以年均50%以上速度完成了规模“三级跳”。2018年提出660亿元目标后,按照50%复合增长率,2019年很有可能将达到千亿。

 

有接近龙光的人士对中国房地产报记者表示:“按照龙光以往的推货规模,基本上能实现6成以上的去化率。从今年1300亿元的货值来看,2018年达到目标660亿元是非常容易实现的,所以券商也认为这个目标是十分保守的。按照深圳如今几大民营企业的销售规模来看,龙光和佳兆业是最有可能达到千亿的。不过佳兆业此前受到‘内伤’,龙光这些年发展虽然相比其他房企有点保守,但是也是比较健康的。很难评价谁会先达到千亿规模,但是龙光达到千亿应该只是时间问题。”

 

打造“巨无霸”项目下的成本优势


龙光地产此前发展迅猛恰恰是抓住了深圳楼市发展机遇,尤其是以其独特眼光拿下的深圳“地王”项目都变成了支撑业绩的重要来源。

 

例如当时不被市场看好的位于深圳市龙华区的白石龙地王,龙光地产在2014年以46.8亿元拿下,折合楼面地价25094元/平方米,彼时该地块周边的二手房价不过2.5万元/平方米-3万元/平方米。

 

未曾预料到,深圳房地产市场在2015年一路上扬,房价涨幅达37%。龙光地产一年内完成“拿地—开发—销售”等环节,在2015年10月将龙光玖龙玺推出市场,一期均价为5.5万元/平方米。二期开盘时隔不到两月,项目均价达到了6万元/平方米,上涨10%。

 

2015年龙光地产实现合约销售205.1亿元,同比大涨53.6%,其中龙光玖龙玺的销售额达到36亿元。

 

有接近龙光地产的人士和中国房地产报记者表示,“2014年拿地之前,龙光在深圳仅有龙光•天悦龙庭、龙光•君悦龙庭及龙光•世纪大厦等三个售罄项目,而老板纪海鹏再三强调不惜高价要在深圳拿下一块地。因而也便有了龙光•玖龙玺。在大家都不看好的情况下,谁都没想到深圳房价助推了龙光一把,孤注一掷高溢价拿地王,2015年赚得盆满钵满。”

 

在这之后,龙光地产在深圳拿地的脚步并没有停下。2015年9月,龙光地产以112.5亿元竞得龙华新区红山片区的“巨无霸”地块,楼面地价约1.95万元/平方米,成为龙华新区的新总价地王。2015年12月,龙光地产又以总金额10.82亿元,竞拍获得深圳坪山新区共3宗优质地块。2016年6月8日,龙光地产再次以总价140.6亿元拿下光明新区一宗商业用地,刷新了全国总价地王。

 

值得注意的是,上述几宗地块在2017年均已经成为项目推出市场。2015年9月拿下的龙华“巨无霸”地块已经变成了龙光玖钻项目,均价是6万元/平方米。坪山地块已经变成了龙光玖云著项目,均价3.3万元/平方米,而光明新区的项目已经变成了龙光玖龙台项目,均价4.9万元/平方米。

 

尽管龙光地产曾多次拿下总价不菲的超级地块,但折合单价却颇为划算。辉立证券研究显示,龙光2016年6月购入的光明项目平均地价约为19527元/平方米,远低于深圳同期45534元/平方米的住宅用地均价。此外,龙光所购的坪山地块、龙华红山地块当时平均地价分别7989元/平方米和13366元/平方米,而同期深圳住宅均价则分别为42251元/平方米和40230元/平方米。

 

安信证券研报也指出,在储备货值大幅增厚的同时,龙光地产依然保持了明显的成本优势,通过低价获取庞大优质的土地储备,2017年底总货值近人民币5200亿元。该行测算,除去海外部分,招拍挂及短期具备开工条件的洽谈类项目平均土地成本仅占2017年销售均价21%。

 

纪海鹏曾经在业绩会上谈及了这一点,“公司在2015年下半年到2016年上半年共花了310亿元拿了7个项目,这些项目就集中在粤港澳大湾区。虽然公司在深圳拿地的总价比较高,但是深圳土地市场在2016年下半年开始涨价,所以公司前述拿下的项目相较于后来的土地价格节省了300亿元成本。”

 

“成本低这么多,利润肯定高,这就是竞争力,每个项目都是达到30%-40%毛利率。之前拿下的7个项目加上龙光城总货值超过了1100亿元,这就是未来3年的潜力。”纪海鹏表示。

 

规模和利润难以均衡


重仓深圳令龙光地产赚的盆满钵满。翻看龙光地产过去年报,不难发现深圳项目撑起了龙光地产的业绩。

 

2015年龙光地产实现合约销售205.1亿元,同比大涨53.6%,深圳区域贡献了88.6亿元,占总销售额的43.2%。2016年龙光地产实现合约销售额约287亿元,同比增长约40.0%,其中深圳区域占比高达44.1%,贡献了126亿元。2017年上半年龙光地产销售业绩达到了193.1亿元,仅在深圳就有玖钻、玖云著、玖龙玺、玖龙台重量级项目,达到了57.14亿元,占比29.6%。

 

而龙光地产看重深圳也是因为深圳项目能贡献非常高的利润率,年报显示,2016年深圳区域均价是2.1万元/平方米,高出其他区域2倍有余。2017年上半年深圳项目销售均价为4.1万元/平方米,是其他区域销售均价的4倍。

 

尽管龙光地产在规模上与第一梯队房企有一定差距,但却拥有着傲人的盈利能力。2016年龙光地产净利润人民币52亿元,同比增幅高达93.5%。2017年上半年公司净利润为37.6亿元,同比增长178%,净利润率高达30.3%,相较于2016年同期上涨43.1%。摩根士丹利指出,龙光地产未来几年核心利润率将继续高于同业,维持在15%至16%的水平。

 

有接近龙光地产的人士对中国房地产报记者表示:“此前龙光为了利润率,更倾向于做深圳的项目。深圳一个项目就是其他三四线城市数个项目的贡献总合,自然会把更多精力放在深圳。但是未来龙光如果要向千亿化发展,只注重利润率势必是不行的,规模化需要更加多元化的布局。就像中海号称‘最会赚钱的企业’,在去年也大规模拿地,加速快周转。龙光也一样,正在改变这一局面,所以除了深圳外,龙光也进入了一些三线城市例如柳州等。”

 

进入2018年后,龙光地产一改以往力保利润率的局面,加速了快周转的模式,强调了要加快项目获取和建设。以往龙光地产拿地到可供销售时间为11个月,如今缩短至8个月,这将有效促使龙光地产进行快周转的规模战。

 

中国房地产报记者获悉,在龙光内部中设立的几个标准,对预售工程进度指标较高的地区(主要为大湾区内)设立“3478”的标准,要求拿地8个月后可供销售;对预售工程进度指标较低的地区(主要为大湾区外)设立“3455”的标准,要求拿地5个月后可供销售。集团还将对项目公司在每个时间节点进行考核并给予激励。

 

另外,龙光地产所引以为傲的粤港澳大湾区的资源,是其规模的保证,但是也需要再去扩展新区域才能支撑规模扩大战。

 

按照目前龙光布局的城市来看,其已经高度渗透粤港澳大湾区11个重点城市的9个。在9个城市中,深圳具有7个重点项目,均处于轨道交通沿线或上盖,具备庞大的升值潜力。集团来自粤港澳大湾区的货值高达人民币3145亿元

 

众所周知,自2017 年初写入政府工作报告后,大湾区城市群发展规划正式进入国家战略层面。招银国际指出,龙光地产战略目标清晰,在大湾区的内投资开发具区域性的优势。

 

但是龙光地产在长三角、京津冀区域还缺少布局。相比较2017年进入千亿阵营的民营企业世茂,其虽然新增华南区域的布局如佛山、深圳等,但是主要的新增土地集中在环渤海、长三角、珠三角、海西等都市圈。同样的在去年踏入千亿阵营的招商蛇口,去年12月更是集中在长三角以及中部区域落子。

 

而龙光地产去年依然聚焦在华南区域尤其是粤港澳大湾区新增土地,即便是踏出粤港澳大湾区范围也是在广西落子,对于未来想要踏入千亿阵营,这样的布局明显还需要改变。

 

克而瑞研究中心报告显示,侧重区域或者专一城市发展的深耕型房企,凭借较强的区域影响力和适应性,往往可与外来大型房企相抗衡,单城市销售产能表现突出。但是城市布局较为单一的房企,业绩容易受所在城市市场及政策的影响。在目前的市场环境下,房企想在个别城市和项目上收获更大销售业绩的难度也不断增加。未来房企选取什么样的城市布局战略将直接成为房企实现业绩扩张的关键。

 

2004年龙光地产在汕头打响名号,并随后奠定了汕头地产圈龙头企业的地位。有着扩张野心的龙光,14年后已经在深圳站稳了脚跟并且有一席之位。得益于其独特的眼光,龙光地产又有能力走出去,在香港、新加坡布局。未来能否在长三角、京津冀区域看到龙光的身影,市场也值得期待。




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