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D2:杭州的一极:钱江新城

地产瞎BB  · 公众号  · 房地产  · 2019-08-14 08:07


1F 花瓣中心论
 
房地产板块价格体系就和花瓣一般,以中心点向外延伸。
 
花瓣会由于日照、营养等原因有大有小。板块也一样,会因为学区、商业等因素,使围绕中心的板块价格不尽相同。
 
从花蕊开始板块的故事。
 
2F 钱江新城,花蕊
 
钱江新城,杭州房价的高地,一朵花的花蕊。
 
钱江新城:南星、望江、近江、商务区、江河汇流区,并且限价价格大体都在6.9万,所以统一称为杭州一极房价制高点,并无问题。
 
武林?那是另外一极,杭州的另一朵花蕊。
 


3F 南星,豪宅区
 
杭州第一个意义上的豪宅集聚区,并且是滨江、绿城房产最密集的区域。
 
学区、江景、品质一点不缺,但是遗憾在于板块无看得上眼的商业,不过好在南星去万象城、杭州大厦等商业中心都不远。
 
南星最大的有点是杭州目前最为纯粹的豪宅居住区,后续好像也没有可开发的区域了,南星就此“谢幕”。
 
4F 近江,近商务区
 
商务区最近的居住集中区。
 
离核心区近有什么用?可以近距离享受最一流的配套。
 
缺点是显而易见的,安置房太多,虽然后来拆迁了部分,腾挪了部分空间,但难以改变气质。并且翡翠海岸之后,也缺乏下一个项目,使高档项目成片。
 
5F 商务区,商业、行政、公建中心
 
住宅项目一只手数的过来,插在办公楼和商业之间。
 
可享受最大的繁华,但缺乏了一点居住的气息。
 
由于住宅少,读书是个问题,也是唯一一个学区优势不突出的钱江新城一极板块。
 
别认为千万豪宅不用学区,就算不读书,多个学区也没坏处,技多不压身。
 
6F 望江,南星2.0
 
大拆迁后出现的机会。
 
当上城区政府挪动了下屁股,迁入望江时,就应该知道望江应该不一样。
 
崇文公办学校、时代钱学森小学、新世界的引入(K11……这就是政府带来的资源的倾斜。
 
起手的商品房就是豪宅,而且滨江造,未来依然是豪宅。
 
望江注定是南星2.0,品质和学区媲美南星的情况下,商业还实现了突破。但破后重建,还需时日,给他点时间飞一会。
 
现在入手,未来几年周边会是大工地,这点是一定要考虑的,但是他未来肯定很好,这也是必然的。
 
7F 江河汇流区,一半城东一半钱新
 
江河汇流区本来是没有资格和其他几个板块并列作为花蕊的,因为他最初发展轨迹更像是城东改善的自然延伸。
 
但新鸿基的入住,给了江河汇流区不一样的气质,终于扭转了中海真石漆的气息。
 
办公和居住混合的区域,居住区不够密集,所以居住氛围也相对一般。江河汇流区,也是钱江新城几个板块中唯一没有滨江和绿城的板块(商务区基本无住宅开发不考虑),只有中海的真石漆在不断的翻新。
 
8F 高度
 
选择不在于板块,而在于项目本身的品质及微观小区域的优势。
 
新鸿基的住宅比侯潮府贵,不代表江河汇比南星好。
 
望江、钱江新城、江河汇、南星、商务区,不论谁好谁坏,他们基本上都有优秀的学区护身。胜利、采荷、时代、公办外国语、天地实验、公办崇文……这就是天上掉下来的规划的好处,优秀的教育资源必然的倾斜。
 
萧山新区也是如此,金山、银河等萧山顶级学区都集中在萧山新区,从这点可以看出萧山新区才是萧山的爱。
 
9F 形象
 
商务区:
  • 优点:繁华。
  • 缺点:缺乏居住氛围,学区的缺失。
 
南星:
  • 优点:学区,第一个意义上的豪宅区,纯粹居住区。
  • 缺点:缺乏商业,已经开发完成。
 
近江:
  • 优点:近核心区,居住氛围,不差的学区。
  • 缺点:安置房过多,缺乏豪宅板块气质。
 
望江:
  • 优点:南星2.0,并且K11护体。
  • 缺点:大拆大建,需要让子弹飞一会。
 
江河汇流区
  • 优点:新鸿基。
  • 缺点:气质的欠缺,中海的真石漆,城东的外延。
 
都很好,选择在于你喜欢就好。

D系列:
D1:杭州中心

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