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9.18苏州土拍点评:平均溢价仅3%,一宗地流拍,新政后降温了吗?

好地讯江苏  · 公众号  · 江苏  · 2019-09-18 22:32


核心提要:
1、市场降温的表象非常明显
2、虽然竞拍热度下降,但是地价却没有下降
3、供需新平衡逐渐形成


好地网9月18日讯(研究员 卢丹、王迪)今天,苏州市区集中出让8宗宅地,总起价116.08亿元。最终的出让结果:7宗地块顺利出让,一宗地块流拍。7宗地总成交价104.82亿元,平均溢价率3%
其中首推的园区两宗限价地均以底价直接成交。
溢价率最高是位于吴中胥口镇的28号地块,溢价率为11%。
地块成交信息总表 
成交地块分布图(来源:好地大数据)
这样的出让结果,与本网昨天的前瞻分析基本吻合。
9.18前瞻分析:8宗涉宅地多少溢价空间?限价地有价格红利吗?
那么,7.24新政后苏州主城首场土拍,对于市场有怎样的风向标意义?土地市场是否降温了呢?好地研究院进行分析——
首先,市场降温的表象非常明显,主要体现在两个方面:
1.溢价率明显下降:今天成交的7宗地块,平均溢价率只有3%,只有三宗地块有溢价,其他均为底价成交。
与新政前(7月10-11日)成交的地块相比,平均溢价率下降了约13个百分点,降幅明显。
2. 流拍再现:位于相城区渭塘镇的地块最终流拍了。据好地大数据,苏州市区上一次出现流拍是在去年10月16日的尹山湖万业西地块。
虽然位置相对市区较远,地块属性不够好,是导致渭塘31号地块流拍的主要原因,但单单从账面来算,该宗地块若底价摘牌,还是有利可图的(地块起拍楼面价9800/㎡,若对标在售的建发阳光城璞悦,取毛坯高层20000元/㎡的价格测算,对应综合保本地价11672元/㎡。最终无人问津,或是对后续市场的去化没有信心。
第二,虽然竞拍热度下降,但是地价却没有下降
对比724新政前板块内最近成交地价,今天的成交地价并没有下降。
1、溢价较高的两宗地块,实际地价基本持平:胥口、通安2宗地块溢价10%左右成交,与新政前板块内最近成交的地块价格相比,略有下降(今年1月4日,旭辉9368元/㎡竞得胥口宅地;去年1月9日,中航里城11050.11元/㎡竞得通安宅地),但考虑商业面积、地块位置条件,实际地价则基本持平。
2、低溢价及底价成交的地块地价稍有上浮:高铁新城29号商住地溢价3%,高出美的去年2月竞得的纯住宅地块307.5元/㎡;姑苏区留园27号商住地底价成交,高出同济今年4月竞得的商住地2202元/㎡(同济地块商业占比相对较高,实际地价高出约257元/㎡);澄阳街道30号宅地底价成交,高出平安去年7月竞得的宅地500元/㎡。
注:园区娄葑周边近2年没有可比成交地块

新政前后成交地价对比图(来源:好地大数据)
第三,在新的市场形势下,供需双方正在达成一个新的平衡
1.对于供方来讲:提高起拍楼面价,成为了苏州政府新的定价策略,在地价设定时就压缩了利润空间,即便在市场行情并不是特别好的情况下也能确保土地不贱卖。
2.对于需方来讲以竞合为主,确保一定的利润空间。7宗地块7个得主,每家拿一块的方式或将成为苏州土地市场的新常态。这与新政前苏州出让时如出一辙。
另外,今天溢价率最高的两宗地块,恰恰是地价最低的两宗,可见以“刚需,去化速度”为标签的地块,在新政的影响下已经成为开发商抢夺的新宠。
从这个新的平衡里也可以看出,开发商对于苏州后市的价格依然有一定的信心,房价将在一段时间内保持平稳,参照周边新房及二手房当前价格、不加预期理性拿地,是主基调。
附:7宗地块测算表


关于成本测算方式的特别说明:
1、保本房价=土地成本*(1+0.03)+装修成本(房价的7%,园区限价地块以最低标准1500元/㎡计算)+建安成本+税费(土增税2.5%,增值税4%,所得税3%,共计9.5%)+营销及管理费(4.5%)+财务成本(按照建安x1.5年x0.06)
2、车位利润=(地块周边楼盘车位价格-8万元)/110
3、商业部分地价参照周边商地地价折算



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