【固收丨杨为斅】我们离房地产的违约还有多远

观点摘要1. 我国房地产业萌芽于 80 年代，高速发展于房地产的货币化， 其长周期决定因素是人口，短周期决定因素是货币。2. 我国房地产融资历程经历了 1999-2007 年的萌芽期、2008- 2014 年的发展期、2015 年至今的爆发期，目前发债品种集中在 公司债，评级集中在 AA，ABS 和美元债是房地产对冲紧信用 的新工具。3. 房地产当前的位置：刚性需求已尽、改善需求未央： 1）我国的人口红利于 2010 年见顶，住房刚需红利于 2015 年见顶；2）房地产改善型需求的空间仍未见顶，居民收入和按揭的空间 依然比较大。4. 我们要注意房地产行业信用的两个事实：1）房地产信用会随融资环境周期变化而高速摆动：在大多数的 年份里，房地产会存在巨大的偿债缺口，要依赖于大量的筹资 ………………………………