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[原创]春节后会是买房的好时机吗?

吴晓波频道  · 公众号  · 财经  · 2020-01-17 07:00
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文 / 巴九灵(微信公众号:吴晓波频道)

春节回乡会被问的问题有很多,除了催婚,大概就是买房了。这类问题确实惹人烦,所以前几天《光明日报》还发表评论,号召“春节回乡,别谈房子、票子、车子”,让长辈体谅年轻人的不易。
 
嘴上可以不谈,但心里总免不了惦记,何况很多小伙伴也确实在筹划年后买房。人会问,年后会是买房的好时机吗?

这个问题很难给出答案,因为各个城市的情况不同,有些城市出现了“新房上市潮”,有些城市则新房遇冷,成交量下跌。因此,很难笼统地说年后是不是房的好时机。

但我们可以学习一些关于房产周期的知识,再结合自身城市的情况,进行判断。

在我们的王牌课程《我的房产计划》里,就有不少关于楼市周期和买房时机的知识,全都来自楼市专家和一流学者。小巴整理了一部分,接下来分享给你。

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房价、利率和租金是什么关系?
 
判断房价,首先应该了解利率和租金。

为什么呢?

打个比方:买房就好比是把钱存到房子里,收到的就是房租;把钱存到银行里,获取的则是利息。如果银行利率偏低,大家就会更倾向于把钱存到房子里,于是,房子会变得更为抢手,房价自然就会偏高。

而且伴随着通货膨胀,各种生活成本都在上涨,二师兄的肉都快比师傅的肉还贵了,房租能不涨吗?

于是,在低利率的环境下,房租的上涨也就会较快地转化成房价上涨,使得住房投资成为老百姓抵御通货膨胀的一种有效手段。
 
兴全基金日前发布了一张图,展示了过去10年各类资产的投资回报。虽然各类投资都有独领风骚的时候,但房产确是最稳定、最坚挺的一个,一直是上涨状态,只是幅度不同。


所以,是老百姓用脚投票在众多投资中选择了房地产。因为房地产市场足够大,没有太高的知识门槛;房产的保质期也足够长,不会迅速损坏折旧;退一步讲,就算不能升值,还能用于自住,或是出租。

这便是过去房价在大趋势上一直保持稳定上涨的根源所在。那么,我们想判断楼市前景,通货膨胀水平就是必须要关注的了。


两类指标帮助判断楼市周期

从房产价格处于最低谷时算起,市场回暖,价格渐攀升路走高到达最高点,之后又再逐渐回落,并再次回到最低谷的位置,这样一个完整的过程,就是一个周期。

曾有美国的学者根据1795年到1923年之间的交易量数据,发现美国楼市在这段时间的波动周期平均约是18年。


在中国,当然也存在这种周期,只是可能没有美国的周期那么长,那么明显。因为它跟 通货膨胀周期、利率调整周期、总体经济运行周期都有关系。

但是对于购房者来说,大家肯定都关心:有没有一些简单易观察的信号,能帮助我们判断当前的房地产市场处于周期波动的哪个阶段呢?

有两个:一是出租率或租金水平;二是销售率。

出租率用来衡量房东用于出租的住房是否能够及时租出去,这个问问房产中介就知道了,前提是你得找到对你坦诚相待的房产中介;售率则用来衡量新房是否能够及时地销售出去,这就更简单了,去楼盘现场看看楼盘开盘是否火爆就知道了。
 


光看指标还不够,我们还得比较这两者,才能看出一些苗头,帮助判断楼市是处于上升期,还是已经开始显露疲态走下坡路

如果出租率与销售率都很高,这当然意味着房地产市场处于成交活跃期,供求双方参与热情都很高涨。

但当楼市开始下行时,销售率会首先下跌,你会发现购房者开始有了更多的观望情绪,开发商则会加大促销力度,希望尽快回笼资金。

相比之下,出租率或租金水平的下降会相对滞后一些。一是因为租约签订在先,租金调整得比较慢;二是房主通常不愿意房屋空置或租金下跌,所以当总体租房需求下跌时,他们会采取一些补救措施,比如增加家电或翻新维护。
 
所以,销售市场相对于出租市场的提前变化,就是一种市场供求关系变化的信号,值得大家关注。
 

在中国,楼市不仅是楼市

此外,在中国,还存在另一种来自金融市场的力量,也会对房地产市场造成周期性冲击,那就是股票市场
 

也许你已经注意到,当股票市场价格一路走高时,就会有资金为了规避风险而流出股市,进入房地产市场;而当股票市场跌入低谷的时候,也会有一些资金从房地产市场抽离,转向股市。

在这样的环境下,对于投资者而言,踩对节奏就变得非常重要了。

中国的房地产虽然是市场化的,却不仅仅受市场因素影响。如限价、限购、信贷、土地供给等等形式的政策干预,都会让市场的周期性波动变得更为复

中国会有美国那种长达18年的楼市周期吗?恐怕我们根本感觉不到。就算有,也被各种政府的短期调控政策所干扰。

在中国,各个城市的特点不同,政策不同,周期也不相同,这就给判断楼市周期带来了难度。

考虑到这一点,我们对《我的房产计划》进行了全新升级,在原有系列课的基础上,增加了上海、深圳、南京、杭州、成都和北京6场线下课,请当地的房产达人做了针对性剖析。如果你身处这六大都市圈,现在加入《我的房产计划》升级版,就可以观看这六场线下课视频回顾,了解各个都市圈的房产投资机会。


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