美国百年房地产运行与住房制度启示录（下）

关注夏磊地产观察，ID：xialeidichan首席房地产研究员：夏磊研究员：俞涛联系人：庞欣摘要牛市的终结：次贷危机房地产牛市走向泡沫。1946-1999年名义和实际房价指数年均增速分别为5.0%和0.7%，牛市表现温和。2000-2005年，市场交易过热、房价暴涨：一二手房交易量增长38%，交易额增长102%，名义房价指数累计上涨66%、年均增速高达10.6%，实际房价指数累计上涨46%、年均达7.9%。房地产泡沫是一个货币现象，政府的货币金融政策是关键推手。一是货币超发。为应对互联网泡沫危机，2000-2003年美联储连续13次降息，政策利率和房贷利率降至五十年代以来的低位水平。2001-2004年M2年均增速6.8%，比名义GDP增速高2.3个百分点，货币显著超发。二是高杠杆。在住房金融一级市场，政府通 ………………………………