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35岁没买房会怎么样?这位地产大佬说:能活得很好

新世相  · 公众号  · 热门自媒体  · 2020-02-21 22:10

- 这是 新世相 Live 的第 20 期 -

Sayings:

两年前开始,我邀请很多明星、学者参与新世相Live,分享自己的故事和观点。我认为这是有帮助的,能为你提供很多精神层面的力量。

这一次,是新世相Live的第 20 期演讲。有些特殊。探究精神生活的同时,还想和你聊聊我们生活中绕不开的物质基础——房子。

于是我请来万通集团的创始人 冯仑 。他是国内第一批房地产创业者,著名的“万通六君子”之一。

这一次,他从房子、安全感和自由这三个看似存在递进关系的关键词出发,解答了很多藏在房子背后的问题:

房子和我们的关系是什么?
一套房子是如何交到你手中的?
怎样用最简单的方式预测房价?
拥有房子,我们得到又失去了什么?

我整理了他的演讲视频和完整文稿,希望你能耐心读完。因为这些验和方法,许会让你的人生规划发生改——




房子、安全感
和我们的自由

演讲者:冯仑

相信很多人是奔着房子、事业才来深圳,所以今天,特别适合和大家聊聊房子这个话题。

第一件事是,房子到底跟我们有什么关系:我们人为什么要住在房子里?能不能像狮子、老虎一样不要房子......

我们遥远地看,房子其实是人类生存必要的一个容器。

有多遥远呢?大概几十万年以前,我们的竞争者还不是彼此,主要是老虎、狮子,每天考虑的是怎么才能在东非大草原上跑过他们。大家想,人生下来躺十个月才能立起来,狮子、老虎生下来就能跑。所以先天的,人就输了。

那人类是怎么活下来的呢?你去看马赛人的视频,50个人拿着叉子围着狮子乱跑,狮子也吓得乱跑,最后,他们还真把狮子给吃了。

人是怎么战胜这些竞争者的,靠群居,也靠一项重要的能力——长跑——狮子是短跑动物,只要你让它撒丫子跑,你就能够活下来。

长跑会导致大量出汗,为了方便排汗,人类的毛发就越来越少。可散热快了,人对温度的变化也更敏感了,皮肤也容易被划伤,就需要一个壳。

你观察,那些毛短或者没毛的动物通常都在洞里边待着,保护自己。同样,人也找到了一个洞。后来,又模仿这个自然的空间,开始盖房子。

所以房子带给我们一种最原始的安全感,让我们有了安身立命的地方。


1978 年,我们中国的人均建筑面积大约 5 平米。那时候人口是多少呢?8 亿,80% 的人口还在农村。就这么点建筑面积,城里根本不够住。40 年过去,人口涨了不到一倍。人均建筑面积呢?40 平米,是之前的 8 倍。

可即使这样,你可能还是会说,那我的房子还没着落呢,跟我有什么关系?

这就是我们今天要讨论的一个很有意思的话题。房子怎么到你手里?

站在政策制定者的角度,要考虑怎么既让大家有积极性把房子盖起来,又很合理地让需要的人得到这个房子。不仅能得到,还能升级、获得幸福。这实际上是考验全世界的问题。

目前为止,世界上有三种解决方案。

一种是 美国制度 ,特别简单,挣了钱就能买房。

这个制度好的一面是,感觉上人人是公平的,只要努力赚钱就能买房。但公平很有意思,一种叫结果平等,还有一种叫机会均等。美国是后者,只讲起点公平,不讲终点公平。

所以美国年轻人的压力也很大,本科、研究生、博士,一路都是贷款上学。就算 22 岁开始工作,五六年后也不可能攒够买房的钱。所以美国人第一次买房的平均年龄大概在 40 岁。

第二种是 德国制度 ,叫“房住不炒”。

德国不鼓励靠房地产赚钱。什么意思?50% 的德国人租房住,剩下一半人可能买房,但也不好倒腾。如果炒卖房子超过一定的利润率,还会因为谋取暴利触犯刑法,有可能坐牢。

所以你到德国没有人给你谈房地产,大部分人一辈子最多也就买一次房。我们十几年前就想找德国的地产公司合作,但发现德国的地产业根本没有大公司。房子只能住,不能炒。

第三种是 新加坡制度 ,走两条路,但分得很清楚。

一条叫组屋。新加坡人只要正常上班,就能用公积金非常便宜地买到组屋。土地、图纸、施工单位都是政府的,大家抽签领,能住 99 年。所以 80% 的新加坡人从来不操心买房这件事。

但也有愿意折腾的人吧?所以新加坡留 20% 的房子自由买卖。二八分,20% 私人房地产,80% 政府提供。但如果你创业失败,再申请组屋,那不行。

所以总结起来,三种模式各有利弊,我们也都试过。

1999 年开始的十年学美国,取消福利分房,激发了包括我们在内的一大批地产公司。

2009 年到 2015 年的时候学新加坡,推出很多经济适用房、保障房、廉租房、公租房......有二十多种。但到底有多少人需要这种房呢?分得很不清楚。

最近五六年,我们提出来“房子是住的,不是用来炒的”,就功能清晰界定,鼓励每个人有安定的住处就行。指着房子发财,那是过去的故事了。

所以到你们这一代,也许真的赶上一个 不用操心房子的时代——

盖这么多了,你们肯定能租到房子。虽然还需要很多法律配套支持,但我们想在一个城市里获得安全感,未来靠租房也可以实现。



房子是我们安全感的重要来源。但很多时候,我们只是迫于房子之外的种种压力,才非要在房子上找安全感。

如果你了解下 房价的故事 ,就会发现,其实没必要这么担心。

过去 20 年,中国的房价故事是这样。1999 年 4 月份,我们第一次提出调控房价,那时候北京房价 2000 块一平米,觉得太高。到了 2019 年我们还在调控房价,房价涨到了 50000 块一平米。20 年的调控、20 年的发展、20 年的房价上涨。

前段时间我到纽约看房。一个 500 米高的公寓楼,很漂亮,可以看中央公园全景,人民币 45 万一平米(纽约的人均GDP 14 万美元,深圳 2 万美元)。我问这个楼卖了多长时间。不到 200 套,竟然要三年才能卖完。

我们对比下纽约和北京的新房供给量就会发现。去年,纽约提供了 4000 套新住宅,北京则在 40000 到 45000 之间——发展到纽约这个阶段,盖多了卖不出去,就是让房价涨,它也涨不上去。

所以我们发现,过往历史中, 人均GDP 10000 美金,特别 8000 美金以下的时间,房价涨得最快 

美国、欧洲二战以后的 20 年叫“房荒时代”,迅速建了很多房子,房价上涨。过去 20 年,这个故事发生在中国。未来 20 年在哪呢?在东南亚、非洲、印度,那些人均GDP才 1000 美金的地方。

我教大家一个判断房价最简单的办法,五个因素:

一是人口。如果人口不断地在某个城市或者城市中的某个区域聚集,房价上涨。大家知道鹤岗,人口快跑空了, 5 万块钱就可以在鹤岗买房。

二是基础设施。比如说修了地铁、医院、学校。一个城市快速成长的时候,房价有很多机会改变。当然,它也总有建完的那一天。

三是经济成长和就业。北京的律师市场一年有两三百亿人民币,大律师的收入在千万左右,这就是经济成长的表现。

四是金融。我们的利息、汇率,包括遗产税。如果遗产税太高了,大家就不太愿意买房,买房会害了孩子。

五是制度。刚才已经讲了很多。

从总体判断,现在中国的房价其实是趋稳的情况。

如果你敏感,去看北京四环往外一点的写字楼。只要是空置的,那就说明人跑了。写字楼里的人一般购买力很强,这些人少了,房价也应该开始降了。

所以未来总的趋势,是稳中有降的一个趋势 。大家不用太担心价格的问题。



最后我们说回自由。

自由和房子的关系,其实是一个 价值观、生活方式和生活态度 的选择。

有的人特别实在,拼命攒钱,攒了一辈子弄了一个房子,然后和媳妇吵了一辈子架。我说得比较悲观,吵架也是恩爱的一种方式。但多数人用保守的态度对待房子,还了一辈子贷款。说实话,反而就失去了自由。

我看过一个报道。几年前,有个北京人把她在四环边上的房卖了,卖了 1200 多万。她拿 200 万在洱海边上买了个别墅。剩下 1000 万干嘛呢?拿去理财,保守理财按 5% 算,一年还有 50 万,可以在国贸租一个高级公寓。

她没有守在那儿,而是把房子变成了一个自由的手段。租来的房子质量好,幸福感、安全感也很强。

一度,很多 从外地来北京的年轻人 想明白了这件事。北京挣钱,老家买房。自己先租房,然后把老家涨了价的房子卖出去,或者回老家住,人生也很幸福。

所以如果把房子和自由联系起来,就分成 两种态度 

你要是特别着急生孩子,养家过日子,确定要在北京,那就按揭。这会限制你的旅行、创业、生活方式的选择,但房子会给你提供安全感。

另一种是,如果你把房子打理好,特别一个人生活的时候就把它打理好,人生可以多出很多机会。

说到底,我们在不同阶段都会获得一定机会。但我们是不是为房子活着呢?我觉得不是,因为有三件事你算不清楚:

你算不清楚自己一辈子挣多少钱,
算不准自己有多少痛苦和幸福,
算不准什么时候以什么方式结束生命。

所以房子固然很重要,给我们提供安全的空间,让我们过上稳定的生活。我们也可以在快速增长的时期把房子的价值变现,创造新的生活的可能性。

但更重要的是积极的人生态度。不要纠结于房子一两天的价值,要聚焦在你最有兴趣的一件事上,做个能够决定自己命运的人,这些事其实不需要很多钱。

如果你就坐在那,等待别人安排你的命运,等待所有好事从天而降,你每天都不会开心。一种被动的人生,就是一辈子不开心的人生;一种积极、主动的人生,一辈子都很快乐。这是我最后想跟大家说的话。





 访谈 & 观众提问 
 
世相君:原本我们以为 90 后是可以不被房子捆绑的一代人,但现在甚至很多 95 后都开始为房子焦虑。极端一点讲,一个人可以一辈子租房,听上去是一种可选择的生活方式吗?

冯仑:我认为是的。租房不等于将就,有人一租租五年,他也装修,像买的房子一样认真对待,什么都规规矩矩。过几年想走了,又换一个地方。这是我很欣赏的一种态度。

所以我觉得如果你规划好了一生,就租房,租好一点的房,认认真真地生活。最终你可能手上还有很多现金,去干一些别的事。
 

世相君:外国似乎有很多年轻人选择租房。您考察过很多国家的居住人群,这到底是真实现状,还是为了让我们这些租房子的人开心一点,传播的半真半假的故事?

冯仑:的确。我刚才讲美国人大概在 40 岁才买房。因为美国是个高度竞争的社会,因为工作来回换地方,所以不需要特别固定。在德国、北欧一些国家,他们租房的比例非常大,因为政府的政策制度很重要。

我觉得年轻人现在不要那么急着买房,没有哪个国家 20 多岁就能买得起房子的。这个阶段的焦虑就像脸上出青春痘,你不用管它,你越挤痘越多,你越操心它越闹心。

买房很大程度上跟相亲一样,是家长整出来的事,如果子女跟父母的关系更清楚、更独立,其实你会减少很多焦虑。


世相君:美国投资人保罗·格雷厄姆写过一篇《市井雄心》,里面讲了一个观点:年轻的时候去什么城市生活和工作,对人生的影响非常大。我们的读者也经常问:到底应该去北上广深,还是回老家城市工作?您有什么建议吗?

冯仑:这其实是一种人生选择。比如你想成明星,那你到深圳没用,中国电影票房 90% 是五大公司控制的,都在北京,所以你只能去北京。

做金融,上海、深圳都不错,比北京强。你要想过文艺的生活,我觉得台湾就不错,东西又便宜,闲适的最好是成都,你想活得很古代,西安也不错......

现场观众:如果您是一个普通的 90 后,工资只能负担起在深圳的房租,您会选择买房还是租房?

冯仑:其实我在北京的时候,单位很多分房的机会我都不要,为什么呢?因为分房有条件,几年不许调动。我想要自由,很短的时间内我换了好几个单位。所以以我这个爱折腾的性格看,我应该是租房,不着急买房。

关于房子,冯仑还有更多分享👆

以上就是本期新世相Live的回顾。因为 疫情原因 ,我们 暂停 线下活动。重启的时间,我会通知你。我们下次见。







   晚祷时刻:


选择买房与否,

其实是在选择人生。


如果换成我,

我什么都不选,

就选择折腾。


——冯仑




房子可以租

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