“鱼类快艇海鹰号”对中国房地产地租的估算不符合大众直觉

1. “鱼类快艇海鹰号”的计算不符合直觉。房地产业的高利润不一定体现在营业利润上，还会体现在囤积土地而未实现的“资本利得”上。2015年房地产开发企业的待开发土地面积是3.6亿平方米，注意这是土地面积而不是房屋面积。在房价上升的过程中，这些囤积的土地也会涨价，涨价的部分不体现在当年的营业收入中，因为房子还没有建，也没有卖。但是，为了进一步囤积土地，房地产业会增加土地购置，于是体现为营业成本的提高。所以，只看营业利润不够。严格来说，应该把土地购置费看成投资，而不是成本。2. 也可以换一个角度来说，当年的土地购置费并不是当年出售住房所对应的土地成本。考虑到土地囤积和建筑周期，当年营业收入对应的是若干年前的土地 ………………………………