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5分钟看懂杭州产业发展格局

地产瞎BB  · 公众号  · 房地产  · 2019-11-15 08:36
最近这两年,跟着产业或跟着阿里去买房已经成了一句口号,因为滨江区的高不可攀、未来科技城的崛起都在暗示跟着产业去买房投资将获得丰厚的利润。


但是,跟着产业去买房同样有坑无数。

比如阿里,不是有个阿里就是滨江区就是未来科技城,有的可能是物流中心其实没几个人。


事实上杭州产业有非常清晰的三条线,金融、信息产业、制造业。


第一条线是以金融和商务为中心的线路,基本上都是各种高大上的写字楼。杭州有这特性的三个地方是武林、钱江新城、奥体及钱江世纪城三个区域。


三个区域发展阶段不同,价格也不同。


武林已经完全成熟,未来缺乏增量,所以整体价格体系也已经较为平稳。


钱江新城半成熟想成熟过度,但是价格已经比肩或超越武林,一方面是因为钱江新城还有发展的预期,另一方面钱江新城各个区块都有学区加持(比如南星的胜利、近江的天地实验、江河汇的采荷+钱江外国语等)而武林在学区方面相对匮乏。


奥体及钱江世纪城区域目前发展最为落后,还处于发展初期向半成熟发展。所以该区域价格和钱江新城以及武林有差距,但是奥体及钱江世纪城相对来说还有足够的想象空间。

有一点必须必须要明确,奥体及钱江世纪城的价格再怎么样也不会超过钱江新城,因为学区的匮乏以及发展能级本身就低于钱江新城。


所以我认为三个区域全部发展成熟后,钱江新城是一极。奥体及钱江世纪城的价格会趋同于武林但落后武林,因为武林还近西湖而奥体及钱江世纪城从能级来说只是王爷而不是帝王。


第二条线,是以第三产业的信息产业为核心的产业线路,从城西文教区到滨江区再到未来科技城。



城西文教区的价格是三个产业区中最高的,一方面是因为成熟宜居,另一方面是因为他有顶级的学区加持。


滨江区已经发展了N年,沿江区域也基本发展成熟,所以我认为滨江沿江的价格应该和文教区无学区加持的部分是同等价值因为支撑来自于配套和类似产业人群的购买力。


未来科技城还处于发展初期,未来还有较强的预期,将会是杭州信息产业的最大增量区域。但是,未来科技城处于余杭也无学区加持,所以目前来看未来科技城发展的最高阶段也应该仅是滨江和城西文教无学区区域。


所以发展N年之后,未来科技城也成熟了,但是三大产业中心的一极仍然在城西文教区有学区的部分。滨江区和未来科技城的价格本应该整体趋同,但是滨江区可以一步享受钱江新城的配套所以整体价格应该高于未来科技城一级。


第三条产业线是制造业线,从下沙到大江东,代表制造业的传承。本质上我认为下沙未来价格会和大江东持平,虽然下沙和主城更近有大学加持,但是大江东的未来潜力超出想象,他是杭州放飞自我的口子。



那么三条线是否有高低呢?


应该是金融和商务线高于信息产业线,信息产业线高于制造业线。

举个简单的例子以便于理解,金融和商务线其实就是上海,信息产业线则是杭州,制造业线则是苏州。


事实就是上海房价高于杭州,杭州高于苏州。


最后,学区和特殊资源会使板块价值突变,能级提升。所以三个产业线涉及的板块,未来均发展成熟后房价应该按如下排列。


一级:钱江新城学区区域


二级:武林、城西文教学区区域、钱江新城无学区


三级:奥体及钱江世纪城

四级:城西无学区、滨江区

五级:未来科技城


六级:下沙、大江东


当然下面还会涉及到一些细分。比如,大江东也有价格高低区域,就和滨江沿江的价格要比滨江腹地的价格高。


所以接下去我就说一下大江东和未来科技城的价格高点和东南西北的价值。


大江东核心无疑在两地铁交汇的区域为中心,其实就是江与城、宝龙城市广场等区域的南面为中心。


然后北和西为第二级别,北因为有各类的配套和景观、西面和下沙更近。


南面次之,因为和萧山和机场更近。


东面最差,远离了下沙、萧山。



未来科技城的中心无疑也是也是地铁交汇的区域,创景路站区域。该区域有高大上的写字楼和环境,而且离阿里巴巴和西站比其他地铁交汇点更近。况且,文一路就和滨江的江南大道一般,属于未来科技城的核心道路。


东面为第二级别,因为更靠近西湖区和拥有稀缺的湿地资源。


第三级别为北面,因为有火车站的加持和广阔的发展空间。


第四级别为南面,因为南面还有科技岛等的规划可以辐射更南面的区域。而且南面从维度上和西湖区的关联度也比西面更强。


最差的为西面,因为远离了西湖区,也没核心的突出点。别拿什么菜鸟、达摩院等来说,人太少,作用有限。



上面大概就是我关于整个杭州产业格局和未来发展的区域认知。至于什么仁和、临平新城、智慧谷等,目前来看还不重要,因为不足以改变杭州产业格局的大方向。


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