【招银研究|宏观深度】超越加息：美国地产周期性繁荣

■ 2022年3月美联储开启史上最快加息周期，房贷利率随之快速上行。然而，美国住房市场却呈现出了量价背离的异象。一方面，成交量在高利率的影响下快速萎缩，另一方面，房价却实现了V型反转再创新高。是什么力量超越了货币紧缩，支撑了房价的上行？缺乏交易量支撑的房价上涨，未来将如何演化？这是本文试图回答的问题。■ 从供给看，美国住房供给在次贷危机后发生系统性收缩。2010-2023年，美国累计新屋完工数仅为1,462万，相较1996-2009年收缩32.1%。受此影响，美国住房市场库存持续去化。2024年2月，美国房地产总在售库存为145万套，相较2007年7月峰值跌幅高达68%，总库存处于1999年有数据记载以来的低位。■ 从需求看，在人口增长、居民资产负债表修复和新冠疫情三大因素的共同提振下，2017年美国购房需求重回扩张，走出了次贷危机的阴霾 ………………………………