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疫情对于楼市的影响:慌张之时即窗口期 | 3天3场直播

吴晓波频道  · 公众号  · 财经  · 2020-02-14 09:01

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今晚7点,吴晓波频道邀请你听刘德科直播——疫情对于楼市的影响。分享要点如下:


1.疫情对楼市的影响,到底到什么程度?

2.疫情之后,房地产市场会有刺激政策吗?

3.现在是不是买房好时机?


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文 / 刘德科(德科地产频道总编辑)



 
新冠疫情对楼市的影响,到底会到什么程度?
 
SARS暴发的2003年,楼市先冷后热;从全年来看,无论哪个数据,都是增长的,甚至比此前两年增长得还要猛一些。
 

 
今天的中国,无论是经济体量还是房地产规模,都是2003年所无法比拟的。所以,我们不能简单地拿2020年的新冠疫情跟2003年的SARS做对比,不能简单地得出结论说2020年新冠疫情消散之后房地产还会爆发。
 
只跟2003年对比是不够的。在过去二十年中,一共有三个年份发生了超级利空事件——
 

2003年:SARS;

2008年:美国次贷危机;

2014年:中国楼市高库存


我们重点分析一下这三个年份的房地产市场表现,及其后续影响。
 
这三个利空年份,遵循了同样的规律:当年住宅价格滞涨(或相对缓慢),次年暴涨。
 
其中,以2008年最为典型:2008年全国商品住宅价格同比下跌1.90%,但2009年却暴涨24.69%(可以参照一下,从2000年至2019年的年均复合上涨率是8.57%)。
 

 
为什么会出现这样的先抑后扬?至少有这么两个主要原因:
 
1.被抑制的需求,获得了补偿性爆发
2.利空之后出台了“救市猛药”
 
我们来看看这几个利空年份(再加上壮烈抗洪的1998年),迎来了哪些救市猛药——
 

1998年抗洪之后:出台住房制度改革,取消福利分房,全面启动商品房;

2003年SARS之后:国务院出台18号文件刺激房地产;

2008年次贷危机之后:四万亿计划;

2014年高库存之后:楼市去库存政策


SARS是在2003年6月份消散的。当年8月31日,国务院下发《关于促进房地产市场持续健康发展》(国发〔2003〕18 号),推出二十条刺激政策,开宗明义地承认房地产业关联度高,带动力强,已经成为国民经济的支柱产业。
 
你可以觉得,2003年房地产市场才刚刚兴起,出台这样的刺激政策很正常啊;但是不要忘了,在举国抗击SARS之前的2003年一季度,新华社等央媒连续集中发文探讨房地产市场的“泡沫论”——即房价有泡沫。
 
此后的2008年与2014年,也是基本如此:先严厉调控,在遭遇利空事件之后,用“救市猛药”进行刺激。
 
2020年暴发了新冠疫情,也会遵循这样的规律吗?过去这样,不代表着未来也这样啊。对,未来未必会机械地重复过去,但我们首先要看清此后至少十年中国房地产的基本趋势:
 
中国的城市化进程仍在继续:每年仍需提高约1个百分点的城市化率;

中国的土地制度很难改变:土地财政规则基本变不了,重工商抑住宅的用地规划理念基本变不了;
 
在这两个基本面不变的前提下,新冠疫情虽然抑制了一时的需求,但大概率还是会带来此后的行情井喷。
 
或者换个表达:现在房地产行业的普遍共识是,全国商品房15万亿元销售规模,将维持十年;在这个共识之下,新冠疫情虽然抑制了一时的需求,但大概率还是会带来此后的行情井喷。
 

 
那么,新冠疫情之后,房地产市场会有刺激政策吗?
 
在讨论这个问题之前,我们先要大致评估一下:不同利空事件对于楼市的不同冲击烈度。

2003年SARS疫情:主要是突如其来的天灾;

2008年美国次贷危机:主要是突如其来的人祸;

2014年中国楼市高库存:日积月累的病灶。


仅仅从历史数据来看,金融危机对于楼市的杀伤力,相比之下是最大的;
 

 
我们还可以用标杆房企万科的历年销售额,来感受一下这种感觉——
 

 
仅在金融危机的2008年,万科销售额是下跌的;其余年份均在增长,SARS暴发的2003年与高库存的2014年均不例外。
 
但今时不同往日:全国动员的广度与深度,已远超2003年,即抗击新冠疫情已远超抗击SARS。
 
为什么要如此全国动员?除了新冠疫情的传染性比SARS更强,我们还要看到:当前的社会分工协作之频次,已远超2003年。
 
我们可以从这个维度——人口与物资的流动性,来感受一下这十七年的天壤之别。
 

 
这些天壤之别的数据,虽然无法精确地反映全貌,但还是可以让我们直观地感受到:当前的社会分工协作之频次,已远超2003年。
 
当然,经过十七年的发展,如今中国的经济体量已远非当年可比——
 

 
房地产是宏观经济的一个组成部分。很多人都在担心疫情对房地产的影响,其实并没有大家想象中那么严重。在今天的直播中,我会从多个角度来跟大家分析。


 
所以,新冠疫情之后,房地产市场会有怎样的刺激政策?
 
我们的判断是:基于房住不炒的法统,应该不太会有高调且明确的救市政策,但大概率会有“锦衣夜行型”的刺激政策。
 
可以预判的是:热点城市的限购政策不太会取消,因为限购是楼市调控最后的堡垒。
 

 
归纳一下,我们大概有这么几个判断——
 
新冠疫情虽然抑制了一时的需求,但大概率还是会带来此后的行情井喷。

新冠疫情结束之后,楼市仍然将处于冷清的过渡期,下半年有望回暖,楼市热度主要体现在量的上扬。

新冠疫情结束之后,大概率会有“锦衣夜行型”的楼市刺激政策,但热点城市的限购政策不会取消。

如果有刺激性政策,次年房价会有明显涨幅。
 
总之,放心买房,并且狠狠多谈一些折扣,趁着地产商的现金流紧张,因 新冠疫情而紧张。
 
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疫情对于楼市的影响
时间:2月14日(周五)晚7点

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