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车位泡沫

地产瞎BB  · 公众号  · 房地产  · 2019-11-26 08:39
知识星球里有朋友问我,杭州壹号院车位50W一个不限购,是不是可以多买几个作为投资。


我的回答是没必要,只要买自己用的车位数就够了。一方面车位50W基本上到头了;另一方面杭州壹号院车位配置比较高,并且是是综合体项目整体不缺车位。

既然聊到了车位售价这个问题,那么我就顺便说一说杭州车位的合理价格应该是多少。

目前,政府对于车位和售价的关系是10.5倍,但是最高50万。


政府目前车位限价的价格是真实的市场价格么?


可以从特点的房企(滨江),特定的年份(2014年)的车位售价来看车位和售价的关系,选择2016上半年之前的项目原因在于那时候还是市场价格,2016年下半年市场开始妖魔化,参考意义较低。


首先来看滨江房产,在不同年份典型项目的车位价格和房子价格关系。


2014年滨江凯旋门的售价大概是3.6W,车位价格是18W,车位售价是房价5倍。


2015年武林壹号的售价大概是5W,车位价格是30W,车位售价是房价的6倍。


2016年初滨江华家池的售价4.7W,车位价格是25W,车位售价是房价的5.4倍。


所以,滨江房产对于车位的定价差不多就是房价的5-6倍之间,滨江房产的车位价格相对来说相对实惠的,所以每次其实车位都卖的非常好。


另一个维度,我们聚焦一下2014年,市场较为正常的情况下,车位的价格。


下面是一张2014年别人整理当时市场在售项目的车位价格,虽然每家房企对于车位售价和房价比会有所不同。但是,车位售价比不会低于5倍,也不会高于11倍。



所以10.5倍的车位售价显然是比较贵的,基本属于车位售价的顶格售价。


或许有人会有疑问,现在买车的越来越多,所以车位的价格应该越来越高。按道理应该是这样的,但是有一个因素平衡了车位的增长量,就是每个楼盘的车位配置量。


现在楼盘的车位比不会低于1,大部分项目的车位比都是1.2-1.5之间,意味着每个人可以分配一个车位,另外还有20-50%的人要买2个车位,这个车位配置已经是相当的高了。


综上,我认为合理的车位和房价比应该在7左右,低于这个数是实惠的,高于这个数是昂贵的。但是车位是有封顶价的,基本上是50W封顶了。其背后的原因有2,一方面是豪宅本身车位配置比较高,1.5-2的配置。另一方面,住豪宅的人拥有不止一套房子,所以也导致了车位价格是具有天花板的。


当然这里的价格值得是实际售价,比如彭埠的市场价格现在就是4.6W左右,那么合理的市场车位价格应该在32W左右,而50W的车位价格显然是高于实际价值的。


当然,车位你不能一个不买,这里只是讨论一下车位的实际价值和车位售价和房价比为多少的时候时候投资购买。车位售价比低于5,基本可以无脑买。


最后,欢迎加入知识星球,里面大神很多,我只是最不起眼的那个。




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