美股脱水研报：来聊聊美帝的房地产，加息环境下，REITS为什么还涨?

自2月初的大跌以来，REITS指数累计上涨了14.6%，表现要好于标普500指数。但有些人认为，REITS现在的价格太高、股息率太低，同时美股已经high了9年，前景堪忧呀……但是从REITS行业的整体债务、商业抵押贷款增长、房地产周期、入住率等方面看，REITS并没有他们想像的那么悲观。REITS行业的整体债务水平一直在下滑据美联储的美国金融账户数据显示，美国商业抵押贷款未偿债务总额的增长率每年稳定在5%左右，这个增速仅是过去两个商业周期中增长率的三分之一。 商业抵押贷款增长持续下滑至于美国房地产周期，每轮约持续18年，其中有15-16年是牛市，所以即使美国房地产走牛了9年，但从历史牛市周期看，并不算长。下图是当前房地产周期与过去两个周期（灰色线：1974 ………………………………