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地产:艮北之役,难胜

地产瞎BB  · 公众号  · 房地产  · 2020-01-08 08:44

艮北的越秀前滩名邸,拿出预售证,又一个现房项目,又是一把梭哈。

 

一把梭哈,万人摇,售罄者有,比如绿都东澜府、远洋路劲上河宸章。

 

一把梭哈,惨遭滑铁卢也不少,中海云宸、卓越绿城傲旋城就是如此。

 

那么越秀前滩名邸,是向左还是向右呢?从以下几点分析来看。

 

一、艮北的牛逼不在于艮北,而是TOD。

 

1872和天悦江湾是几开几罄,但是同样在艮北的中南尚悦湾和金科博翠碧蓝湾却是卖的非常一般,从中可以看出不是艮北有多牛,而是TOD真的牛。

 

越秀前滩名邸离地铁距离,看起来比中南和金科博翠碧蓝湾、中南尚悦湾更远,所以如果其他条件一样的情况下,我不认为越秀前滩名邸能出淤泥而不染。



中南和金科卖了几成?说太少了我怕别人举报我,那我就说不足6成吧。


二、艮北王者最近登记量900人左右。

 

最新一次1872的登记人数是900人左右,而前滩名邸推盘量600套+。

 

即使前滩名邸登记量达到了1200组,中签率也在50%。

 

更何况1872登记量一直是艮北的王者(杨柳郡除外,价格较低),前滩名邸登记量超1872不见得能实现。

 

中签率,不足50%,那么销售结果将很难用热销两个字来形容了。

 

三、毛坯的优势在高价项目上不突出。

 

首先,毛坯会使很多真的改善用户犹豫,因为整个小区将会持续好多年都处于装修的嘈杂中,对于改善客户来说这是灾难。

 

其次,滨江区有个项目叫时代滨江悦,也是改善盘,毛坯入市,销售结果并没有比精装修入市的中海云宸优秀。所以毛坯对于4W左右的改善项目来说,并不能逆天改变,对于刚需盘来说或许能起死回生。

 

四、总价不低、单价太平。

 

首先,115㎡起步,意味着门槛较高,投资性需求会下降。

 

其次,前滩名邸还有洋房和类叠排,单价和总价则更高。

 

并且,在起步户型较高的情况下,没有做出几套超低价盘来吸引客户,那么参与摇号的基数必然不会太高。

 

摇号基数不高,那么有一些摇摆的客户会选择等一等,而不是冲动一把。

 

五、现房能否力挽狂澜?

 

前滩名邸最大的优点在于现房,这点优势必然将吸引部分投资客和一些刚需型改善客户。如果这类客户基数足够大,那么前滩名邸或许能变NB,而不是S开头的。

 

但是,我觉得在目前杭州市场,坐标城东来看,现房不足以让前滩名邸走向牛逼之路。

 

其实,我在2020年展望篇说到三个板块就有艮北,我认为2020是艮北走下神坛的一年。

 

从上面五点分析来看,我觉得前滩名邸大概率是难以热销的。当然,以上都是我瞎BB,欢迎现实打脸。

 

最后,有一些朋友可能已经关注到了,我的签名变了。读书、奶娃、地产,是我的新标签。顾名思义,以后内容上也会有所倾斜。

 

读书、奶娃、地产,一星期争取各出一篇,毕竟地产已经乏味了。

 

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