专栏名称: 水库论坛问答

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水库论坛问答20190124

水库论坛问答 · 公众号 · 房地产 · 2019-01-25 00:16

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提问： 欧大，请教下：像我们为了贷款，bz流水等行为，严格来说是不是欺骗呢？这不应该是misslead了吧？

我们并不欺骗信贷员。信贷员默许的。

提问： cq两套房，账面增值150w，但是目前研究了抵押贷款，都没有合适的，是不是需要搞个100w的卡，继续入手cq？

任何时候，都需要办卡。单独一条产品线。

提问： 欧大 cq 买房管家收费2%中介费 1.5%贷款服务费 1.5w破三无费这是正常价格吗还是偏高

偏高

提问： 神，你见多识广请教一个问题，重庆某新盘，业主愿意以100万卖出，70平方米，该房子已于去年底接房，2019年6月下房产证，业主现在想卖，并配合满2年过户，他有40万银行按揭贷款，如果要买现在需要交定金。这种房子能不能入，毕竟2年多以后才能交易，我觉得最大的风险就是一房二卖，被人查封，要不然定金收不回来。有什么风险控制手段，现在直接做保全吗？但现在做保全也无法对抗银行查封。

《拖延流》远期交易，先付少量定金。不放心可叠抵押证。

提问： 欧大，坐标cq，10年内的叠拼有没有潜力？在渝中对比，次新小三房，那个有潜力？

CQ别墅很贵，一般没有价值。

提问：欧大，印出来的货币有任何一种形式回收或者"蒸发"或者"锁死"吗？

埋地下

提问： 欧大，你觉得风水正确的吗？有依据吗

不正确，老农思想。

提问： 欧大，如果在事业单位每天都很痛苦，所做的事都没意义浪费时间，关注的事情和身边的人说不起来也不能说，心里想着外面可又脱不开身（外面有个事业）。这样的情况是不是可以出去了？

你至少得要有8.2吧。

提问： 美国上等人和下等人的区别在哪里？

三观不同

提问： 欧大你说重雪坡很多很多年。其实也就到2025。6年，你之前也说过重庆是防空洞效应，25之后应该卖出。怎么理解这个两个观点呢

不矛盾

提问：哥，cq全款买房再抵押，如果交易时候写底，省税费，是不是会影响后面jyd的评估，导致贷不足？

会。很多银行会以最近六个月交易价，作为评估价。事在人为

提问： 欧神，“空当接龙”理论上其实很简单，你只需要两张卡，就可以“凭空套出”一笔钱。但是实际操作时，要解决额度、支付的佣金等因素，才有了“ABC三档”、“87%利用率”等科技树各种枝节，欧神我理解得对吗

对的

提问： 您好，坐标杭州，小儿子大班在国际学校上，这学校还很火的，幼升小还火爆的很，现小儿子在校表现很好，所以好像升他们小学机会还是很大，您是建议男孩是进国际小学好还是公立好。家庭收入没问题

走国际路线，以后就不能做官，fyi

提问：夫妻共同按揭一套房，现在想办lh，不还清原按揭的情况下，把该按揭只留在夫名下，妻就名下无房（产证除名，按揭除名），这样怎么操作？今天您文章里有提，在武汉，不知如何操作，望指教，谢谢

先离婚，再向银行写申请。

提问：做生意遇到问题小二帮助解决了，明天当面见淘宝小二，对方绝对不会收礼物的，该怎么致谢？送什么怎么送比较好？求欧高人指点

锦旗

提问： 欧大，72万是因为GPGD多出来的，30年等额本息4.9%，主要是想请教下，为了GP所付出的代价，是不是这个思路......假设五年后卖掉，那开始得到72万，每年支出＝每年房贷+平摊五年的税+每年的税分期手续费，第五年再还掉剩下的房贷。新手菜鸟，我神莫怪......

成本=房贷利率+手续费摊销-租金你要算，就老老实实按照“现金进出”，列IRR正规算。

提问：欧大，重庆新房按揭同一个开发商买2套，可以bf做2套吗？与二手bf有无区别的地方？

2016年时，是KFS主动配合你二并，三并都可以。现在难很多了。几乎不行。

提问：欧大，最近上海市场上笋盘迅速在减少，好像有点回暖了。您说下一波上海内环内要全面消灭10万，是指内环内住宅产权的房子将没有单价低于10的吗？（这包括老破小和老破大吗）还是指商品房谢谢欧大

主流正规次新

提问： 燕郊，廊坊为什么涨？中短期还有机会吗？

有人炒作吧，感觉不长久。

提问： 欧大好，一年一过桥的经营贷（额度审批有效期是十年），如果有五笔以上循环起来（假设数目差不多，就像信用卡的空当接龙那样搞），只需一笔资金按时还上再取出来。这样是不是也可以用了？

稍微好一点。但依然很痛苦，很烦。

提问： 欧大，婚前买房，产证只有一个人名字，婚后配偶公积金参与还款，请问新版征信不提现吧？li后还是sfsd吧？

不体现

提问： 神，总是糊里糊涂，别人说什么就是什么，容易被人牵着走，引为傀儡，心性脆弱，没有决断力怎么办？

你问我干什么。几十年的大人，命是你自己的。

提问：殴大，上海地区，申请过户到出产证这几天，上家如果反悔，有可能把申请单方面撤掉吗？

很难，需要交易中心内部人配合。

提问： 欧大，你说魔都至少要等到过年，现在可以入场买了吗？

据前线反映，春季应该有小行情。

提问：欧大，5000w净资产，以下两种资产组合，那种起步比较有优势： 1. 1250万贷款，6250万总资产 2. 5000万贷款，1e 总资产

显然B

提问：欧神，想起个问题来，去年秋季那会，房租暴涨事件突然发酵，原因是什么啊

有人想炒房租。

提问： 神，想和媳妇lh，为了以后买房。请问，我和媳妇刚结婚一年不到，还没有孩子。lh后媳妇还能怀孕生娃吗？会不会派出所追问孩子由来呢？孩子户口落到我父母的户口本可以吧？

怀了你再复一次好了。

提问： 哥，cq售楼处人员可以弄j的cq户口簿，jlhz，等材料将三无伪装为当地人办理贷款。是不是不要接受比较好？还是老老实实交社保一年比较好

随意。风险自负。

提问： Od，cq瓷器口附近石井坡地铁站旁的金融街融府，建面1.1的样子，有些楼层可以看江，滨江路有规划还没修通，这个价格可以买吗？

磁器口环境比较乱的，值得去现场看看。

提问： 殴大，今天文章你提到的房子租给“老人”，具体操作的话，没太想清楚：与老人签一个协议，再用老人身份证登记吗？请说一下操作呢？

给亲爹住不用协议。

提问：欧大吉祥. 3笔抵押贷款该选哪个？都是贷7成.A.JYD先息后本3年，中间不还本.利率4.9. B.JYD等额本息13年，利率4.9. C.消费贷等额本息18年，利率7.6.

AB选一个，倾向A

提问： 大大，刚买了200万的三房有点心虚，冲破总价约束了。将来不好卖吧？

贷足就安心吧

提问：大，用自己的支付宝给核的xyk还款会有后遗症吗？p机是自己的名字办的，资金流动能查出？

没问题

提问： 欧神，为什么sh今年1月的行情会比去年12月的好，不是说年前买房的人一般都少吗？

资金面有所回暖。

提问： 欧大，在贷款额达到承受上限的情况下，是不是在帝都做抵押，拿钱去全款入cq的房，比借钱入cq后在cq抵押好？

尽量借银行，不要借个人的钱。

提问：虽然万历皇帝是个从不上朝的昏君，在位期间又打了三场大仗，但是他的日子却过得很轻松。他可能永远想不到这其中的理由竟是这段时间美洲的白银过剩。西班牙人在美洲发现了波托西银山，接着又发明了水银提炼法，一下子白银产量大增且大量流入中国。这让万历能为他的战争轻松地筹措到大量的资金。崇祯他运气不好。由于欧洲30年战争导致白银流入减少，白银对铜钱的比价开始大幅度攀升，又因为张居正改革以后，政府收税收的是白银，所以，农民需要用铜钱兑换白银。兑换价格翻了几倍，这就意味着他们要多交几倍的税，这导致了大量的农民破产。欧大，这段说明朝灭亡主要是欧洲三十年战争导致白银流失造成的？

基本胡说八道。作者对于货币原理没有一点点的了解。重要的是生产力，银子增多的话，购买力会贬值。一切都没有变化。

提问： 欧神，我入门Section 2，有些基础问题像请教下：《楼市的回报有多高》里说，回报率很高但是是单利，比如30w本金买200w的房子，第二年涨到230、第三年260，每年单利100%。我想请问为什么模型是每年比起前一年涨“30w/确定数目”，而不是“30%/百分比”啊？通胀不是复利的嘛

第一年有笋盘，笋度分几年缓释释放。

提问：欧大，新手CQ建仓500平，基本资金已经打光。如果等一轮上涨，会解锁资源。但是上涨后，不仅成本高，还担心雪坡没多长了。CQ的雪坡预计还有几年？

很多很多年

提问： 欧大，贷款中介通常都是低调小作坊，大隐隐于市，一般他们也是多军屯房产证还是仅仅提供贷款服务，自己却不叠负债呢？您有没有见过本身是空军，单子却做的特别牛逼的人物？

一般会买一二套吧纯不买也少见，毕竟钱来得快。

提问： 欧大，CD发的一城一策是什么意思呢？是不是代表成都的房价永远不能涨了呢？

成都目前表忠心呢，几年内政策都会很严

提问： 欧大好，诸如X年限售这种，夫妻之间更名名要重新开始计时么？新房产证上的日期会变么还是仍显示最后一次交易过户日期？

不算按上次买卖算。

提问：欧神，2019人们失业，手上没钱所以楼市还不会启动，这样说对么？

国企手里大把钱。

提问： 欧神，如果北京从溢价区域，比如近五万的南六环置换到被低估的区域，如三万的天通苑的大面积，这样难道不是又解决了自住问题，又能兼顾保值吗？

说线做泪。要综合交易税费，房票贷票，买卖时机。做一轮置换，一把伤心泪。

提问： 大，买的房子，现在说燃气卡里面有两万多个字，要和合成五万块钱，现在怎么办可以不要再重新办一个燃气卡吗？

这个得去问煤气公司，就说房子卖了销户可不可以。

提问： OD，新版征信出来后，接力贷，子女或第三方作父母的共同还款人后，影响子女或第三方自己首房首贷么？

你既不是首房。也不是首贷。抠字眼的话，不影响。

提问： 欧大对2019年上海怎么看？个人感觉当前很类似12年底，在一轮低潮后，有去化，市场有热的意思，但价格不动。开春后有类似13年的一轮小行情，但如果政策跟当前一样不改的话，年底又要回吐涨幅，20年会有真的行情，因为经济顶不住了。神觉得呢？

我感觉有点像，2013 个人并不太乐观。

提问： 欧神你好！咨询商铺投资：坐标昆明，目前有一个位于已成熟社区的临街商铺，价格600万，租金回报率8％，租客是开药店的。从大环境上来讲，可以投资这个较高收益的商铺吗？（我投资的目的是为了资产保值增值，资产长期持有）谢谢解答！

信息不足无法判断如果租金是实打实的8%，可以买。

提问： 欧大，注册个体户上征信吗？个体户是不是也影响办卡？

上影响，但不大。

提问：最近定了一个三年小目标：花三年时间证明自己的能力，努力进湖畔大学！创业三年以上，3000万营业额，连续纳税，30名员工的要求都没有问题，但指定推荐人的推荐就有点难办，如何才能认识到相关校董、保荐人或校友？是否现在就需要找机会结识，让其了解我，这样三年后才可能帮忙写推荐信

你在业内名气大了，自然有人推荐。内功最重要。

提问：神，屌丝的我20岁出头，前几年歪门邪道赚了点钱，钱都打沈阳了。目前无业，想找个工作，学历低，没工作经验，找什么好呢？坐标一线城市。

中介啊

提问： 欧大，坐标渔村，我有两百左右资金快要到位，sfsd，从买低单价着手如果买光明4w单价，那么130平也只能买520万总价，sfsd没有贷足的感觉。如果买6w+，那么同样130能买到780万总价。这种情况您认为怎么去设计呢？

我宁可38000*200m

提问： 大，对于棚改特别是货币安置一般而言对房价的刺激提升是当下比较直接的，而等政府把拆除规整出的土地大面积出让后又会转换成大量的新房数量，那么未来两三年房价来看是否算是利空？

把整个三线城市，拆迁户+购房者+KFS视为一个整体。则中央给钱的话，所有土著均受益。中央不给钱的话，三个人打麻将，谁输？拆迁户没输 KFS没输购房者成本提高，房价贵了。

提问： 欧大。。您pos鸡放哪个银行储蓄卡？

工行。大行管得松。

提问： 以前听朋友说zhengX可以买的然后又看你说买了这个，别人不会动你，这个这么牛？意思是只要有钱，即可买到？

当然不能犯大罪。只是说地方上小官小吏，不敢骚扰你。

提问： Ogg，GPGD 多贷72万，税因此多了9.6万。税费卡60期，4%手续费。 72万的房贷一年4.58 每年的税9.6/5=1.92 每年的税的手续费9.6*0.4=0.38 若五年后卖房72万中余下的贷款为65.91 下图中的irr拉出来的8%，就是我为了多贷出来72，用税费卡平摊费用，五年的成本，我算的对吗？谢谢您！

账算得不对。如果房贷一年4.58w，那是先息后本。最终贷款剩余应该是72w。

否则房贷一年，就应该五万多。

提问：大，一年2n这个n的标准是？1N≈500万？不然3线城市小县城一年2n和一线大城市2n差距有点大啊。

竭尽全力。不管哪个城市，你能力的上限。

提问： 欧神，我是指现在已经分期使用的装修贷税费卡这类大额分期卡，五月会不会更新？多谢

不确定。如果和原有的信用卡，是同一张卡二个额度。则有可能随信用卡信息更新，而同步更新。如果是单独一张卡，银行没什么动力上报。

提问： 欧大，最近看了好多盘，剩下的都是一楼，虽然便宜却没有被卖掉，一楼是不是很不好卖啊？

是啊，流动性受限。

提问：大，辛苦了！抵押jyd120万，去cq全款貌似也买不了什么。目前还有个sfsd的资格，在主场(厦门)可以首付百分之三十，您建议去cq全款抵押还是发挥主场优势把房票用掉呢？xyk和xyd有开发还没用。目前5核办卡还处于包装阶段，还没发力，大概率能在1年内搞出至少300w的xyk额度。

厦门太可怕了，原则上不选择厦门。除非你自住一套。

提问： 欧大，我的意思是其实重庆主城实际上人口和经济等总实力差武汉比较多，目前价格是比武汉便宜的，便宜比较多，但是其实按照目前的基本面，价格其实已经反映了价值，不存在被低估，被低估是因为有vv的加持，是这样吗？

比浙江很多一二万的县城，经济强吧。还有沈阳呢？

提问： 欧大，买官卖官，dt>0，那用钱买的官一上任不是更加豪取巧夺，贪污腐败？这也对？

也不一定啊。譬如zhengx委员，理论上是别人不会搞你。相当于护身符。

提问： 神，真羡慕你能抄地囤地，我也很想，可是完全对地没有概率，不知道cf的那套套在抄地上，会不会死的很惨....

你买一亩，留个念想。

提问：欧大大小，手上五百万资金量，是sh买法拍房转手合适还是CQ淘笋合适啊，家庭资产净A8.2，sh没有房票了，只能全款买。

上海法拍Hard模式。 CQ easy模式，供参考。

提问： 你说我们要多交际，但不要广泛社交，要选择阵营，那可否请教殴大，我们多军去结交哪些阵营的朋友比较合适。

在茫茫人海中，看出哪一个人有潜力，可是了不得的本事。

提问： 请问欧大，留学生在国外工作了一段时间后回国第一份工作，可落户北京上海深圳（落户给2.5万）杭州南京，请问选哪个城市比较好？长三角人，如果不准备在北京长居的话，感觉北京户口也不是很重要。所以求问。。

北京或者上海。其他城市不需要留学生。

提问：欧神，你说每年2N，其实我个人看法是，既然我们知道了一线三年一波，当然，你的说法是对的，一般不是三年就是四年，那在大涨后的第一年第二年我们就不买这个城市了，然后第三年批量买，人称抄底，这样不好吗？你可能会说限购加重？加重限购也不是赶快买的理由呀，如果限死了，买来有什么用，不如其他城市建仓，天下那么多机会，我就是好奇你的2N要不要修改一下，比如大涨后第一年不买，第二年四N，或者第二年也不买，第三年6N，你觉得我错在哪里？可能你会说一年买那么多，忙不过来，对老手其实很容易，或者你可能是说新手年年2N？

水库其实在挪来挪去。你看我们不停在换城市。 2N是持续建仓，但并不是持续在同一个城市建仓。

提问： 欧大，你说过要多交际吗，T-1是什么？

没说过。社交同样需要成本，无差别人类体力劳动。

提问： 重庆棚改，今年还想建仓，三月前签约还来得及吗

雪坡悠长，任何时候都可以入。

提问：殴大，未来sy在北方大概什么定位呢？sy目前比太原低，相信能超过ty。感觉未来天j,济n,青d,西a,郑z都在sy前面吧？sy气候太冷。谢谢！

东三省重镇。天津>沈阳>济南，我感觉。

提问： 欧大，基础差，资金少，选低单价大面积零首付是不是可以快速升级？

零首付一般额外税费。低单价即可。时间选对更佳，选早也无所谓。

提问：欧神，新版征信，现在使用的大额分期卡分期记录，到五月之后新版征信也不更新吗?谢谢

信用卡过一二个月就重刷了。你又不不能维持很久。

提问： 现在弟弟老婆主贷，弟弟参贷，正在做按揭，叫他们现在lh是不太可能的，那么以后说服弟弟lh，用sfsd到别的城市买时，需要去参贷人吗？

赶在五月之前还来得及。

提问：欧大，如果没有2025vb的话，和武汉对比，重庆从人口经济指标方面，差武汉比较多，是否目前重庆的价格已经反映了价值？

这个有色眼镜，还真是1500度啊。 CQ哪里和武汉一样了。 CQ哪里比武汉贵了。

提问： 大大，全款新房有什么好的盘活办法吗，如果产证下的慢？

不知道能否KFS更名。

提问：坐标天津，做凤冰，找一个老小区看起来很旧的房子，那么装修时， 1.装修是针对年轻人还是针对中老年人口味呢？ 2.买老小区房子的年轻人的多吗？ 3.什么样风格更好一些？欧式？中式？简约？古典？ 4.和城市、商圈、环境氛围是不是都有关系？怎么确定目标群体是年轻人还是老年人？谢谢

看你定位目标客户。

多看你定位目标客户。我觉得你对凤冰的理解有错误。凤冰并不是简单的装修。整个城市中，只存在很小一块区域。类似上海新天地外滩。在这些区域中，有文青，还有有钱的外国人。他们有钱有意愿为情调付费。你要先找到这样的区域，确定目标人群。根据目标人群喜好去找房子，根据目标人群在装修风格。仅仅装修，那是SB.

提问： 欧大，已有俩孩子都是北京户口，意外发现怀上第三胎，您说要北京户口还是，美国户口，还是其他户口，更利于孩子以后发展？北京我估计要罚钱……

第三胎弄个美国户口好了，以后多张牌。

提问： 欧神，除了cq可投资买房，株洲自住兼投资价值可以吗？可以买长株潭城铁站附近的楼盘吗？

没兴趣，长沙都那么弱。

提问：欧大，申请xyk假如填处级对额度有好处吗？银行如何鉴别我填的信息真伪。座机已搞定。

很有限。最多不超过2分。

提问：我神，借信用卡，我谈了八个女生，没有一个成的。感觉女生在胆识、魄力、风险上跟男的比真的是差得一塌糊涂，难怪说女人不适合当总统

女人只要加名字就行了。

提问：欧大，武汉，电梯三楼，建面200平，赠送花园200平，相比100平的房子相同朝向正常楼层无花园，单价应该是折损还是溢价？比例多少？

三楼露台一般不值钱。如果3/30F可能还贬值一点。 3/6F溢价。

提问：欧大，电梯比楼梯公摊大为什么还要贵一些

因为楼梯房是砖混。时间长了，一是楼容易歪，二是有裂缝。

提问：大神，怎么看待日本东京的楼市？值不值得购买？相对于大阪，要放开博彩，大阪相对于东京要便宜很多，大阪如何？

日本几乎无法大规模建仓。税制和信贷均不支持。楼市不能五套十套买，后面就没有意义。大阪可以尝试。小赌怡情。

提问： 欧大，现在在深圳，新来的领导只用他带来的自己人，在这边也比较难有机会出头，现在另外的领导说调我去惠州公司然后给升个职，要不要去呢？

信息不足无法判断要看你对派系站队，卷入深不深了。

提问： 欧大，这么多提问，很多情况您也未必经历过，都是用逻辑推导出T—1的结论对吗？所以逻辑比经验更重要？

我答不出的会@别人。

提问： 欧大，小白提问，请您别血压升高…问问征信的问题：1、16年十月在山东有笔房贷，俩人名字上产证，我主贷，老公是参贷人；2、18年八月在沈阳批下来一笔房贷，同样我主贷，老公是参贷人，已经还款半年了但是一直没网签，下月去网签但有要求俩人名字网签上产证。计划下半年老公去SZ首房首贷。1和2的房贷会上老公征信吗？会对他买SZ有影响不？

不会。劈离婚后无影响，否则会继续追查妻子征信。

提问：殴大，请问如下操作是否可以？目前已有按揭300万，准备2019全款抵押买北京一套，现在先申请不上征信随借随还的信用贷，用做部分首付。再申请先息后本信用贷，再申请等额本息，由于5月新版征信不能并发了，准备申请到5月份，最大化信用贷额度，然后再做全款买房抵押。先息后本和等额本息的先不用，等全款抵押后再用，这样不影响抵押贷申请吧？信用贷这样申请能最多申请到400万吗，还是有更低的上限？不上征信随借随还的信用贷，北京多吗好申请吗？

多核是王道。你这样腾挪周转，肯定会在某一个环节出问题的。除非你完全腾挪另一个壳。

提问： 欧神好！对于新版征信有两个问题请教一下 1.SFSD，上海限购，结婚才能买......是不是就没办法了？ 2.婚后，上海买房，就一定要有参贷人吗？3.那对于参贷人的下一套有哪些影响？不算首套？

只能先上征信，再撇除参贷人了。看具体操作。怀疑有单一主贷人的漏洞。你既然有参贷记录，除非结清，否则就是名下有房。

提问：欧大，以重庆恒大中央广场为例说下新房二手的区别。这个盘装修的号称2000标准估计成本不到1000，卖15000多建面价格尚可。但是2022年9月交房，时间长，有两个缺点：1，交房半年产证，再过2年交易，总共要6年左右，持有时间长不利于资金流转和截断；2，交房之前的三年半没有租金，现金流压力大。优点是现在锁定价格，五六年后交易的时候是次新，房龄小。这些说法有没有问题？

说法都正确。如果你贷款七成，锁死的都是银行资金，那其实还好了。我们也并不急着交易。

如果全款锁五年，真心无法承受。

提问：欧大，这种租客应该怎么处理？买房子把家私家电一起过户了，房子交易完又租给原业主了，现在冰箱坏了，让我换冰箱。我家有个闲置的，给他搬过去，嫌太旧了，说我打发要饭的，张嘴就骂人，说不买新冰箱来，别指望收下个月房租！还要赔他菜钱！没跟他争执，心里窝火。处理方案： 1、认怂买个新的，不跟光脚的一般见识。 2、等他不交房租，没收押金赶出去 3、选1，等退房时说冰箱坏了，扣钱。 4、其他真不能返租给原业主，傻逼卖房炒币，收了房款不到二十天，一百多万赔了三十万，现在半年了，不知道还剩几个钱。

你剩余房租还有多久。一个冰箱也不是很多钱，买给他，尽快解约。

提问：欧大，目前，我自🈶️资金400w，有15％投资项目，比如房产一抵，另加个人、公司担保，连续三年资金年回报20％，但是看到大家在买房子，我也纠结，比如人才刚引进，我杭州还没有买，你建议我继续投资，还是直接买房，或者其他?谢谢

15～20%稳定收益，呵呵。

提问：本人靠外地房产达A7.4，正想办法冲A8，在SH工作SH无房，月入2W，交往3年的女友同龄在老家工作，条件一般但对我比较好，只是对方是A6家庭，如在上海买房仅能靠自己，对方来SH也则多半前台行政类，但可接受多娃，本人比较难选择，是应该放弃对方选择找SH同等条件的女性？还是和女友继续但一个人扛起整个家庭的财务？已到而立之年，请殴大给点建议。