史智军：商品房消费者权利之疑难问题研究 | 前沿

主要观点总结

史智军法官在本文中探讨了商品房消费者权利保护问题，特别关注于商品房预售制度下消费者权利的演变、商品房消费者权利与抵押权涤除的关系、与善意取得抵押权的实现顺位以及商品房消费者权利与次买受人之间的关系。文章详细分析了商品房消费者权利构成要件的变化，包括房屋判断标准、房款支付比例和优先权对象的转变，同时讨论了商品房消费者在诉讼中涤除抵押办理转移登记的权利。此外，文章还探讨了特殊情形下非开发商作为被执行人的情况，以及商品房消费者权利与善意取得抵押权的冲突。最后，文章探讨了商品房消费者权利与次买受人之间的关系，并给出了次买受人享有商品房消费者权利的要件。

关键观点总结

关键观点1: 商品房消费者权利构成要件的变化

房屋判断标准从数量转变为以居住为目的；房款支付从超过50%转变为限时支付全部房款；优先权的对象从交付房屋扩展到价款返还。

关键观点2: 商品房消费者在诉讼中涤除抵押办理转移登记的权利

人民法院应结合司法解释的目的、逻辑和优先性的含义，在谨慎审查的基础上支持商品房消费者的诉求。

关键观点3: 特殊情形下非开发商作为被执行人的情况

虽然被执行人并非开发商，债权人基于善意取得而享有抵押权，但商品房消费者的权利依然优先。

关键观点4: 商品房消费者权利与善意取得抵押权的冲突

商品房消费者权利优先于抵押权，但应谨慎审查，确保商品房消费者权利的实现不影响抵押权人的利益。

关键观点5: 商品房消费者权利与次买受人之间的关系

次买受人可以纳入商品房消费者范畴，但需满足合法有效的买卖合同、已支付或承诺支付房款、购房目的为居住等条件。