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你家的房被二套了么?看看首套房是如何认定的

金融监管研究院  · 公众号  · 金融  · 2019-01-09 21:53

原创声明 | 本文作者为金融监管研究院副院长 刘诚燃,研究员 刘绍芳(15959285113);欢迎个人转发,谢绝媒体、公众号或网站未经授权转载。

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前言

2019年1月1日生效的《关于印发个人所得税专项附加扣除暂行办法的通知》(国发[2018]41号)中有这样一条规定:发生的首套住房贷款利息支出,在实际发生贷款利息的年度,按照每月1000元的标准定额扣除,扣除期限最长不超过240个月。纳税人只能享受一次首套住房贷款的利息扣除。也就是说,首套房贷款利息支出可享受税前扣除优惠,同时只要纳税人享受了一次首套房的利息扣除,即便此后按照首套房贷款政策执行的情形,也不能税前扣除。

那么首套房是怎么认定的?其实在不同的时间点和不同的地区,其界定标准并不一样,本文在结合法规的基础上,对首套房的界定进行梳理。

本文纲要

一、全国性首套房界定

二、全国性首付款比例规定

三、首套房的贷款利率

四、16个热点城市首套房的界定及首付比例

一、全国性首套房界定

一直以来,我国对于房地产行业的态度都是“房住不炒”,住房一直是普通老百姓的基本生活需求,为了给大家的基本生活提供保障,国家给购买首套房的人提供了优惠政策,而购买二套房、三套房享受不到。例如,中国人民银行规定,我国城市居民购买第一套住房享有按揭贷款利率优惠,除此之外,首套房、二套房及以上套数的贷款首付比例也有较大的差异。因此,弄清楚首套房如何界定非常关键。

(一)首套房概念

从字面层面意思理解来看,首套房主要符合以下特征:成年人拥有产权的人生第一套房,也是在全国范围内拥有的唯一住房。

通过查阅相关资料,笔者发现所谓首套房一般需要同时满足三个条件:

  • 买房人年满18周岁;

  • 所购房为普通住房;

  • 购房人现在名下没有单独或与他人共同购买的住房。

当然,以上第三个条件也有例外的情形,例如,按照房改政策购买的、通过继承遗产或拆迁安置获得的住房,或者父母一起购买的除外。

我们重点来解释一下子女和父母共同买房,子女今后再买房是否属于首套房的几种情形。

首先我们需要明确的是,认定房贷次数是以借款人家庭为单位来认定,包括借款人、配偶及未成年子女,也就是说成年子女在界定是否享受首套房优惠政策的时候,与父母名下房产并不挂钩。为更好理解这一概念,我们做以下假设:

案例一:在小明15岁的时候,小明的父母以自己和小明的名义购买了一套房子,小明在成年以后再次购房,属于首套房。

案例二:小明年满18岁后,小明的父母以自己和小明的名义购买了一套房子,小明此后购房,则可能属于二套房。

(二)首套房认定

至于何为首套房,其实目前并未有明确的定义,只是相关法规规定了在申请住房按揭贷款时,在满足何种条件下,银行可按照首套房政策执行,否则执行二套房及以上信贷政策。

2007年,《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》(银发452号)则规定,对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭,如果其人均住房面积低于当地平均水平,再次向银行申请住房贷款的,可比照首套自住房贷款政策执行。其他均按第二套房贷执行。

2010年,人民银行、银监会、住房和城乡建设部在《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》(建房[2010]83号)中,确定了二套房认定标准,也就是符合以下三种情形之一的,均按第二套房贷执行:

  • 借款人首次申请利用贷款购买住房,如在拟购房所在地房屋登记信息系统中,其家庭已登记有一套及以上成套住房的“认房”)

  • 有购房贷款记录:借款人已利用贷款购买过一套及以上住房,又申请贷款购买住房的认贷”)

  • 贷款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查,确信借款人家庭已有一套及以上住房的“认调查”

上述二套房的认定标准实际上执行“认房又认贷”,也就是只有借款人名下无房且没有住房贷款记录,才会被认定为首套房,两个条件有其中任何一项不满足,也就是如上述所说的有房或者有购房贷款记录的,均不能算作首套房。

2014年,关于首套房的认定标准有所放松。2014年9月,中国人民银行和银监会联合印发《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》(银发[2014]287号),其中规定,对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件,再次申请贷款购买普通商品住房,银行执行首套房贷款政策。

287号文一定程度上放松了2010年83号文对在申请住房按揭贷款过程中,执行首套房政策,还是二套房政策的认定标准,执行“认贷不认房”标准。也就是说,在287文下,如果已经结清所有贷款,即使买家名下已有一套房,银行依然可以执行首套房贷款政策。

当然,如果买家在银行征信系统里,已经登记有一条贷款买房的信息,但同时贷款还未结清,这一情形肯定按照二套房贷款政策执行。另外还有一种情形是,如果买家名下已有2套及以上住房,并已结清相应购房贷款,又申请贷款购买住房,银行可以根据借款人偿付能力、信用状况等具体因素灵活把握贷款利率和首付比例。

综上所述,关于何为首套房,目前为止并未有明确的定义,而是在银行在办理住房按揭贷款的过程中,具体认定是否按照首套房政策执行。

总体来看,是否执行首套房政策的认定主要有三种标准:

  • 认房不认贷:只要购房者名下无房,不管以前是否办理过住房贷款,都是认定为首套房。

  • 认贷不认房:在银行办理房贷时,会考虑借款人的历史贷款记录,如果已经结清所有贷款,即使借款人名下已有一套房,依然执行首套房贷款政策;而如果借款人在银行征信系统里已经登记有一条贷款买房的信息,并且贷款还未结清,那么又申请贷款买房时将界定该房为二套房或以上。

  • 认房又认贷:贷款买房时,如果借款人名下无房或者没有住房贷款记录,都将被认定为首套房。“认房又认贷”需要同时审查借款人的住房和贷款情况,是三者中最严格的认定标准。

那么,在实际业务中,银行在办理住房按揭贷款过程中,具体如何“认房”和“认贷”呢?

“认房”,其实也就是如何查询借款申请人的房产信息?查询首次购房信息,以购房合同中的购房人家庭为查询依据,基于当地购房产权信息系统,在产权登记信息库中,无产权登记记载的,或者有产权登记,但是产权来源是自建、继承、赠与、房改、经济适用房、拆迁安置房的,都属于首次购房,房产局产权市场处将给予出具《首次购房证明》。需要注意,查询个人购房信息的地域,只限于出具《首次购房证明》机构所登记的区域范围。

需要注意的是,虽然不动产信息全国联网已经实现,但是房产信息并不必要在不动产系统登记,而房产信息登记系统现在还没有全国联网的,也就是说,本地房产登记信息系统无法查出未办理贷款的异地房产。

所谓“认贷”,也就是在央行征信系统中查询借款人是否存在住房贷款记录,由于银行贷款记录可在全国内查询,因此,不论购房申请人的房产何时何地有过贷款,都可以在银行查出来。

二、首付比例全国性规定

之所以要对首套房进行认定,最主要是借款人可以享受较高的按揭成数和贷款利率优惠。而除改善性住房之外的非首套房与“房住不炒”的政策方向不符,按揭成数较低或无法在银行申请贷款,利率往往也带有上浮惩罚机制。

首先,首套房和非首套房在贷款政策上一个较大的差异是首付款比例,首套房的首付比例比二套房低很多。

(一)首套房

早在2004年8月,为提高商业银行房地产贷款的风险管理能力,原银监会制定《商业银行房地产贷款风险管理指引》(银监发[2004]57号),规定所有住房贷款的贷款成数不超过80%,也就是住房贷款首付款比例不低于20%。

2005年3月,在《关于调整商业银行住房信贷政策和超额准备金存款利率的通知》(银发[2005]61号)中,中国人民银行调整商业银行自营性个人住房贷款政策,对房地产价格上涨过快的城市或地区,个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。

2007年9月《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(银发[2007]359号)规定:对于首套自住房,面积在90平米以下的,首付比例不得低于20%;超过90平米的,则不得低于30%。

此后,这一比例并未做修改,直到2016年2月,《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》(银发[2016]26号)规定,在不实施“限购”措施的城市,首套房的最低首付款比例为25%,限购的城市,个人住房贷款政策按原规定执行。

(二)二套住房

我国关于二套房的首付款比例,主要经历了以下变化历程:

银发[2007]359号明确借款申请人申请购买第二套住房,首付款比例不得低于40%

2010年4月,《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号)将贷款购买第二套住房的最低比例提高至50%

同时规定了购买第三套及以上住房的,首付贷比例应大幅提高,具体银行根据风险自主确定。对于对于房价上涨过快地区,则暂停发放第三套住房贷款。

2011年1月,《进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发[2011]1号)将对贷款购买第二套住房的家庭的最低首付款比例进一步提高至60%。此后二套房首付款比例并未修改。

(三)改善型住房

借款申请人拥有1套住房且未结清,不管在哪种界定标准下,其实就是属于二套房的情形。而借款人在拥有1套住房且相应贷款未结清,为改善居住条件再次申请贷款买房,在首付款比例上低于一般二套房。

2015年3月,《关于个人住房贷款政策有关问題的通知》(银发[2015]98号),规定这一情形首付比例不低于40%。

2016年2月,《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》(银发[2016]26号)则规定,在不实施“限购”措施的城市,最低首付比例不低于30%。限购的城市按原规定执行。

根据上述内容,我们总结我国目前首套房、二套房最低首付总结如下表所示:

三、贷款利率

中国人民银行规定,我国城市居民购买第一套住房享有按揭贷款利率优惠:

(一)基准利率*0.9

在2003年的《关于扩大金融机构贷款利率浮动区间有关问题的通知》(银发[2003]250号)中规定,自2004年1月1日起,金融机构贷款利率浮动区间扩大到[0.9,1.7],其中个人住房贷款利率不上浮。

2005年3月,中国人民银行在61号文中取消商业银行自营性个人住房贷款优惠利率,自营性个人住房贷款利率改按商业性贷款利率执行,上限放开,实行下限管理,下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。

(二)基准利率*0.85

2006年,关于调整金融机构人民币存贷款基准利率的通知(银发[2006]289号),商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.85倍。

(三)基准利率*0.7

自2008年10月27日起,央行将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍。

2013年,国务院批准,中国人民银行决定7月20日起全面放开金融机构贷款利率管制,也就是取消金融机构贷款利率0.7倍的下限,而个人住房贷款利率浮动区间不做调整,仍保持原区间不变。

(四)目前首套房和二套房贷款利率

目前我国首套房的贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍,购买第二套住房的贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍,具体由银行根据风险情况自主确定。

在实际案例中,不同地区,甚至相同地区不同银行首套房贷款利率优惠并不一样。据相关资料统计,深圳首套房贷利率上浮幅度已经从此前的15%下调至10%,这个水平与目前北京房贷利率标准一样;而上海的首套房贷利率为基准利率基础上打9.5折,武汉常见批出的首套房贷利率上浮幅度仍然顶格30%。

值得注意的是,上海首套房贷利率9.5折并非各家银行常态。首套房贷9.5折的优惠在部分银行需要资质审批,如果资质不够,常见批出的仍为基准利率,并无无折扣,二套也依然需要上浮10%。

四、16个热点城市首套房的界定及首付比例

以上为首套房认定的基本标准,但在这一标准下,各个城市关于首套房认定的标准各有差异。接下来,我们例举几个城市,看看各地区首套房的认定标准。

总体来看,大部分城市首套房执行“认房又认贷”标准,下表笔者列出了几大热点城市首套房和二套房的首付款情况。

注释:本表中所列城市的首付款比例均仅适用本地户籍,其他更多细节见下文。

(一)北京地区

北京地区首套房的认定经历了“认贷不认房”、“认房不认贷”和“认贷又认房”几个标准,目前,北京地区首套房认定执行的是“认房又认贷”的政策,总体而言,首套房的认定标准比较严格。

2017年3月,《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》(京建法〔2017〕3号)明确,居民家庭名下在本市无房且无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录的,购买普通自住房的,执行现行首套房政策,首付款比例不低于35%,购买非普通自住房的首付款比例不低于40%。

若在本市已拥有1套住房,以及在本市无住房但有住房贷款记录,购买普通自住房的首付款比例不低于60%,购买非普通自住房则不低于80%。


(二)上海地区

总体来看,上海地区首套房的认定经历了“认贷不认房”、“认房认贷认调查”、“认贷不认房”、“认贷又认房”的变化过程。

目前上海首套房政策执行“认贷又认房”标准。2016年11月,上海市住建委、人民银行上海分行、上海银监局联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展 进一步完善差别化住房信贷政策的通知》(沪建房管联[2016]1062号),在这个房产新政策中对于上海房屋认购的不少问题都做了具体的规定,特别是对首套房的认定问题。首套房的认定标准执行“认房又认贷”,也就是居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,申请商业性个人住房贷款的,按照首套房贷款政策政策执行。符合以下情形之一的,均不属于首套房:

  1. 在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的;

  2. 在本市已拥有1套住房的。

1062号文同时规定,居民家庭购买首套住房的,首付款比例不低于35%;购买二套住房的,其中普通自住房首付款比例不低于50%,非普通自住房则不低于70%。


(三)深圳地区

深圳首套房认定执行“认房又认贷”原则。2016年深圳市住房和建设局等7部委联合印发的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》中明确提到,对购房人家庭名下在本市无房且无住房贷款记录的,执行首套房政策;对于在本市无房但有贷款记录,或者在本市拥有1套住房的,不属于首套房的情形。

其中,居民家庭购买首套房的,继续执行首付款比例最低30%的政策;而如果借款人家庭在本市无房但有购房贷款记录的,则需要不低于50%的首付款比例;若在本市拥有1套住房的,贷款首付款比例不低于70%。


(四)广州地区

广州首套房认定执行“认房又认贷”原则。在2017年3月的《关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》(穗府办函〔2017〕50号)中,在本市无住房同时无住房贷款记录的,享受首套房贷款优惠政策。

根据50号文,广州地区首套房和二套房最低首付比例差异如下表所示:


(五)南京地区

根据当地情况变化,南京实行差别化住房信贷政策。根据2017年《关于调整南京市部分区域差别化住房信贷政策的通知》中,将南京市限购区域由主城区扩展至六合区、高淳区和溧水区。居民家庭首次购买普通住房申请商业性个人住房贷款的,其最低首付款比例具体如下表所示:

(六)杭州地区

杭州首套房的认定执行“认房又认贷”。在杭州,家庭名下无房且无住房贷款记录的,购买普通自住住房执行首套房政策,贷款首付款比例不低于30%。

2017年3月28日,杭州进一步调整信贷首付比例,本市户籍在杭州主城区范围内有房亦或者在全国范围内有过住房贷款记录(无论结清否),在杭州购房都仍按二套房标准,首付最少不低于60%。

非本市户籍在杭州买房的,如果在杭州主城区拥有1套及以上住房,暂停出售二手住房。而如果借款人在杭州主城区范围内无房,同时在全国范围内:

  • 未有购房贷款记录的,首付款比例不低于30%;

  • 有1套购房贷款记录的,首付款比例不低于60%;

  • 有2套购房贷款记录的,首付款比例则为100%。

注释:无法提供自购房之日起前3年内在本市连续缴纳2年以上个人所得税或社会保险(城镇社会保险)证明的非本市户籍居民家庭,无法在杭州购买二手住房。

最后,值得我们注意的是,未就业、无固定收入、还款能力不佳者,首套房商业贷款最低首付60%。

(七)厦门地区

2017年3月28日,厦门再次加码房地产调控政策,其中最引人关注的就是“认房又认贷”。厦门各大银行落实新政,制定了最新的房贷实施政策。目前厦门地区首付款比例具体如下表所示:

注:非本市户籍家庭可在本地购房,对于购房之日起前4年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭,可在本地购买一套房;对于无纳税社医保证明的,则不可以在本地购房。


(八)合肥地区

2016年10月,合肥市房地产管理局等七部门联合出台的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》,就在合肥市购房首付比例规定如下表所示:

注释:四县一市为肥东县、肥西县、长丰县、庐江县、巢湖市。

另外,非本市区户籍居民家庭在本市购房需提供购房之日前2年内在本市区连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明。

另外,2018年8月,《合肥市人才购房资格认定实施细则》确定包括高校应届毕业生、研究生以上学历,归国人员等七类人才,可在市区范围内购买首套住房。

(九)武汉地区

武汉地区首套房认定实行“认房又认贷”标准,其中,本地人购买首套住房,在限购区域购房,首付比例不低于30%。在武汉市拥有1套住房(无论贷款结清与否),属于二套房,购买普通住房首付比例不低于50%,非普通住宅(144平以上)首付比例不低于70%。

对于外地人,在限购区域购买首套住房,应当提供自购房之日前2年(含两年)连续在本市缴纳社会保险或个人所得税证明,商业贷款最低首付比例30%。对在本市已拥有一套住房的,暂停向其出售住房。

另外,2018年5月31日,武汉住房公积金管理中心发布《武汉住房公积金缴存管理办法》和《武汉住房公积金提取管理办法》,新的管理办法完善了首套房和改善型住房认定标准。办法明确,职工家庭购买的首套房、第二套改善型住房认定,依据武汉公积金系统中,职工家庭的住房公积金提取和使用记录,不再依据房管部门房查证明和人民银行征信记录。


(十)成都地区

成都地区首套房的认定实行“认贷不认房”,也就是申请人家庭拥有一套住房并结清购房贷款,为改善居住环境,再次购房的,属于首套房的情形。根据《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》(成办发[2017]10号),成都首套房和二套房的认定以及最低首付款规定具体如下所示:

上表中限购区指:成都市高新区(西部园区、南部园区)、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区、天府新区成都直管区等12个区域。


(十一)郑州地区

郑州地区首套房的认定实行“认房又认贷”,也就是即便借款人家庭在郑州名下无房,但在全国范围内有过购房贷款记录,在郑州限购区域买房都算二套房贷款。目前,在实施限购措施的区域,首套普通自住房,最低首付比例不低于30%;二套普通自住房,最低首付款比例为60%。

(十二)苏州地区

在2016年10月,苏州市政府印发的《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见的通知》(苏府[2016]150号)文中,确定苏州市地区首套房认定实行“认贷又认房”,并且对首付款比例进行了调整。其中,

  • 首次购买普通住房(指从未购置过住房),最低首付款比例为30%;

  • 无房但有购房贷款记录的,最低首付款比例为50%;

  • 有1套住房并且无购房贷款记录的,或者有贷款记录已结清的,首付款比例为50%;

  • 有1套住房且相应购房贷款未结清,首付款比例为80%;

  • 拥有两套及以上住房的,暂停发放个人住房贷款。

对于外地户口而言,在苏州买房,需要提供个人所得税和社保缴纳证明,对于已经有1套住房以上的,则暂停向其出售二套及以上住房。

(十三)济南地区

目前,济南地区首套房认定实行“认贷又认房”标准,根据2017年4月发布的《关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》(济正办发[2017]13号),济南市的首套房和二套房的最低首付款比例如下表所示:

另外,外地户口也可在本地购房,但要连续缴纳社保满6个月,同时外地户口如果在本市无房且无购房贷款记录,其首付款比例不低于60%,同时暂停向其出售二套及以上住房。

最后16个热点城市中无锡地区、天津地区和福州地区首套房的认定以及首付款比例,更多内容请见法询法规数据库。

其他多热点城市关于首套房的认定,敬请关注法询智能法规数据库系统, 一款专门为金融机构的从业人员量身打造的数据库。

步骤:登陆链接:www.banklaw.com >> 点击“最新法规”模块 >> 在搜索界面中的“正文内容 中输入“首套+房”。

即可出现包含“首套房”字样的法规合集,具体结果如下图所示:(更多详情请见文末详细介绍)


(十四)总结

总体来看,在上述16个热点城市中,首套房认定大都是采用“认房又认贷”的标准。为了享受首套房优惠,很多人用尽了各种方法,比如用假离婚、借用子女或者父母的名字等手段买房。

但是,一直以来,国家对于房地产行业的态度一直没变——“房子不是用来炒的,而是用来住的”,所以房贷政策只会越来越严,此后利用上述途径来享受首套房的优惠政策的空间越来越小。以为了享受首套房的优惠政策而假离婚为例,为防范这类风险,不少银行审贷时对离婚不满三个月的首次购房者,通常仍执行二套房政策。在一线城市更为严格,例如,深圳地区对购房人离婚2年内申请住房商业贷款或公积金贷款的,首付款比例按照不低于70%执行。

除此之外,银行在办理离婚购房案例中,要求申请人提供财产分割方面的书面材料,如果无法提供将可能不予审批。

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