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省会城市疯狂卖地,三四线城市疯狂流拍,2020巨坑太多了,如何买房?

智谷趋势  · 公众号  · 财经  · 2020-01-12 09:09


◎智谷趋势(ID:zgtrend) |  留白八百里 黄狮虎

 

土地财政依然是地方政府的“命根子”。

 

2019年,全国50大城市卖地4.41万亿,同比上涨19.3%,再次刷新历史记录。

 

相当于中国最富裕的四大省——广东、江苏、山东、浙江,再加上北京、上海,全年的一般公共预算收入。

 

省会城市疯狂卖地。南京暴涨77.3%,福州暴涨63.4%,昆明暴涨59.9%,贵阳暴涨52.0%,南宁暴涨54.6%,长春暴涨88.5%……

 

“卖地大王”杭州蝉联第一,卖地收入高达2836亿,是深圳的4倍多。

 

就连喊出“坚决不依赖土地财政”的长沙,连续两年卖地收入涨幅超过30%。

 

冰火两重天。

 

另一边,三四线城市卖地越来越难,疯狂流拍。全国宅地溢价率也越来越低。

 

浙江金华,2019年流拍的土地就达到129宗。中西部的鄂州、张掖,土地流拍率高达28.57%、27.78%。

 

大批三四线城市嗷嗷待哺。平顶山、绥化、松原、本溪等城市流拍率也超过20%。就连珠三角的惠州、肇庆,流拍率都达到13%,前所未见。

 

大城市加速杭州化,而小城市加速被抛弃!

 

2020巨坑太多了,如何买房?

 


2019年,卖地收入最多的城市,仍然是杭州。

 

卖地破千亿的城市增加了5个,达到16个,省会城市、大城市纷纷向杭州看齐。

 

其中,除了北京、上海、天津、重庆四大直辖市以外,有8个是省会城市,加起来占了3/4。

 

苏州、宁波、青岛、温州也跻身其中。



(数据来源:中原地产研究中心)

 

下一个土地出让金突破千亿的城市,很可能是安徽的省会合肥。它的2019年卖地收入达905.5亿元,同比增速33.3%。

 

省会城市、大城市群的土地收入涨幅,冲上云霄,明显远远高于全国平均水平。

 

2019年卖地收入同比增长达20%以上的城市有26个。其中省会城市就有13个,占了一半。其他也多为大城市、热点城市。

 

在这26个城市中,连续三年涨幅的城市有12个,其中8个是省会城市。

 

大城市越来越杭州化,土地财政依赖度大幅提高,靠卖地支撑城市发展。这也跟今年国家力推降费减税有关,税收少了,要靠卖地补足财政短板。




虽然大连领涨,但2019年土地出让金并不高,315亿在全国50城样本城市中垫底。

 

绍兴这样一个常住人口在500万的城市,2019年土地出让金同比增长达110%,令人吃惊。但是看到其背后的浙江,就明白了。

 

整个浙江都在疯狂卖地。

 

杭州、宁波、温州、绍兴、嘉兴、金华、台州,2019年卖地收入均超过500亿,其中台州、金华、宁波和杭州,更是连续三年都在涨。

 

值得注意的是,像金华、嘉兴等这样三四线城市,2019年土地流拍率持续走高,溢价率持续走低,不足10%。

 

同在东北地区的长春、沈阳涨幅都很高,分别为88.5%和40.8%,卖地收入相当,接近500亿元。

 


省会城市加速“杭州化”尤其明显。它们都“太难了”。

 

首先,省会城市要担当区域竞争的“王牌”角色,必须与其他省会和中心城市“PK”。

 

比如杭州,近年来出尽风头,被称为“新一线网红城市”,尤其是G20杭州峰会,以及2022年的亚运会,让它收获了全球高光时刻。

 

但在风光的背后,却是杭州抓紧“补短板”的迫切心态。

 

2018年,杭州就是全国唯一一个卖地破2000亿的城市,超过北上广深,成为卖地之王。卖地根本停不下来。

 

这么多钱拿来干什么?其实就是补基建的短板。

 

杭州的地铁总里程,仅仅排在全国第16位,远远落后成都、南京、武汉,更不要说北上广了。

 

杭州是GDP全国Top10城市里,唯一一个地铁总里程数不足200km的。

 

2018年年末,杭州调整规划,新增68.3公里地铁。官宣的“原因”正是:杭州作为2022年亚运会举办城市,要提升其公共交通体系,保障服务。

 

今明两年,杭州地铁将迎来“大丰收”。亚运会之前,轨交运营里程将突破300km。



第二个原因是,省会城市不仅要考虑自身的发展,还必须考虑对所在城市群的辐射带动,投入也必然更大。

 

比如南京,迟迟没有成为国家中心城市,其中一个重要原因,就是对全省的辐射带动能力有限,首位度不足。

 

南京还因此被戏称为“徽京”,主要辐射安徽。

 

2018年,中央巡视组明确指出,南京市的省会城市功能作用发挥不够,要求整改。江苏省随后提出了大力支持南京建设综合性科学中心、国家重大科技基础设施、培育战略性新兴产业、发展江北新区等举措。

 

这些“大动作”,都需要大把的资金支持。

 

第三,省会城市的财政负担比较重,作为一省的“长子”,还要照顾“小兄弟、穷亲戚”。

 

广州就是一个最典型的案例。经济发达,却“穷”得捉襟见肘。

 

论经济总量,广州和深圳差不多,但广州的一般公共预算收入不到深圳的50%。因为深圳作为计划单列市,交足中央的,都是自己的。但广州还需要上交省级财政。

 

2018年,广州的GDP全国第4,但一般公共预算收入只排在第8位,跟武汉差不多,低于重庆、苏州、天津、杭州。

 

根据估算,广州上缴中央、省的比例高达3/4,留给自己的大约只有1/4。

 

同时,省内还安排了广州需要对口帮扶清远、梅州两个相对欠发达城市。广州这个“老大哥”,就是半个家长,真的是不容易。

 

这也是为什么,省会城市不仅卖地总量大,还要不断上涨的原因。当家难啊。




“拼了”的省会城市,已经把杭州、广州挤出了增速的前十名。

 


在所有的超大城市、大城市中,只有深圳,仍然是一股清流。

 

在44个主要城市的土地财政依赖度排名中,不管是一线、二线、三线城市加入PK,深圳永远是垫底的那一个。

 

三年平均的土地财政依赖度,只有18.44%。总量也只排在27名。

 

很多人觉得,这是因为深圳的土地稀缺,其实这是个次要原因。更主要的原因是:深圳不需要啊。

 

一般公共预算收入就接近4000亿,为什么要靠卖地?

 

这除了跟深圳是计划单列市有关,也跟这座城市的产业结构新、创新活力强有关,经济的创税能力是杠杠的。

 

不依赖土地财政,是深圳最大的底气。因为城市不必围绕着房地产转,更多的土地可以投入到产业和城市建设之中。

 

所以说,深圳的“二次房改”也是中国最有希望成功的楼市试验。

 

九个国家中心城市,除了重庆与郑州,卖地收入远远高于深圳。2019年,除了郑州下降以外,大部分都在猛涨。



 

不过,年轻的深圳,也面临教育、医疗“补课”的压力,经济增速有所放缓。2019年的卖地收入,也创下了51.46%的高速增长。

 

哪个城市最有希望,成为下一个深圳?

 

从财政收入的独立性、经济基本面和创税能力来看,上海和北京是最接近深圳的。

 

上海的财政收入总量大,三年平均土地财政依赖度也只有25.66%,实力强劲。北京的财力仅次于上海,而36.59%的平均财政依赖度,也足以傲视群雄。

 

东莞虽然依赖度低,但是财政独立性不足,城市建设需求非常大,连续三年的依赖度飙升,所以很难成为下一个深圳。

 

同为计划单列市的青岛、宁波,GDP总量已破万亿元大关,地方一般公共预算在全国排名第12、13,也有机会。尤其是青岛,平均土地财政依赖度只有60.59%。

 

南深圳、北青岛,进一步摆脱土地财政,青岛加油。

 

至于长沙,虽然平均70.3%的土地财政依赖度,不算很高,但距离深圳还很遥远。制造业立市若取得突破性进展,也不是没可能。

 


放眼全国,土地财政依赖度最高的城市,其实不是杭州。

 

尽管由于卖地卖得太狠,杭州的二手房库存激增,挂牌二手房已经突破了10万套,变现很难。

 

怎么确保土地顺利卖出去?

 

一方面,杭州大搞“薄利多销”。2019年出让土地的规划建筑面积同比增加了32.54%,但土地出让金只同比增长11.47%。

 

另一方面,杭州实行严格的限价管理,导致一手房的价格普遍比周边二手房价格低,吸引了众多投资者。

 

类似的情况,在重庆、郑州等城市也存在,二手房库存高,对冲了部分一手房高企的“纸面富贵”。

 

但是,杭州楼市绝对不是最危险的地方。

 

安徽的阜阳、山东的菏泽,浙江的湖州、嘉兴、温州,三年平均财政依赖度都比杭州高,超过了150%。

 

阜阳的平均财政依赖度,甚至高达224.34%。

 

这个四线城市,人均GDP不足2.5万元,安徽垫底。同时人口众多,户籍人口高达千万,输出200万人在外务工,还有好几个贫困县,但房价已经越涨越高。

 

2019年年初,阜阳就因为土地流拍明显,取消了拍地的限价政策,避免压缩开发商的空间。

 

尽管如此,土地市场仍然难以为继。比如6月的首场土拍,计划出让3宗地块,最终只有 1宗成交。




像阜阳这样的三四线城市,土地财政几乎就是“生死线”,一旦卖地搁浅,不是光影响楼市,整个城市可能都会伤筋动骨。

 

哪怕是浙江这样的发达地区,嘉兴、湖州等城市,土地供应量太大,投资以后,二手库存必然高企,难以变现,都是必须要远离的巨坑。

 

土地财政依赖度很高的城市,楼市都有一根敏感的神经,但有风吹草动,土地流拍,二手房市场就容易出现“踩踏”行情,价格下跌。

 

在这些城市投资,必须慎之又慎。

 

如果土地财政依赖度很高,又不是一二线热点城市,缺乏强有力的发展愿景支撑,楼市黄大大就劝你,得坚决止步了。


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