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为什么我们没法安心退休#X1407

水库论坛shuiku  · 公众号  · 房地产  · 2020-01-21 07:14

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以下为正文:

为什么我们没法安心退休

****************

 

  

 

 

至少目前看来,这个前提能否长久成立,真的十分存疑。

当今世上,能生的,主要是HND、AFK、MSL、ESP四支。

人均GDP基本都惨不忍睹。

 

经济上强势的中日韩、欧美WASP,生育率则惨不忍睹。

统统达不到世代更替率,且有愈演愈烈之势。

 

低生育率的区域/种族,同时也是老龄化的重灾区。

老龄化进一步挤压了年轻人的生育意愿,再不立即采取行动,恐将进入恶性循环死亡螺旋。

 

到时,连“人口总数量”本身,都保不准要下降。

 

钱还是那么多钱,可是如果市面上新产出的商品和服务总量变少了,蛋糕自然就不够分了。

喝杯茶3,000元,理个发8,000元。

 

有人说,你怎么只说财富的增量,我们不可以多积累一些财富存量,留着以后用吗?

 

不好意思,从来就没有存量财富

 

宏观上,GDP中消费占比最低的是中国,也有将近60%。

发达国家,是80%。

每年产出的八成,都被花掉用掉了,能留存下来的只有两成。

 

微观上,这些留存下来的东西,保质期都很短。

 

除了战略储备的冻猪肉能存放个十年八年,其他肉禽蛋奶瓜果蔬菜,不新鲜的你根本就不要吃。

汽车手机电脑,用个三年就已经磨损严重。

衣服箱包倒是可以做得很耐用,或者盖房子,盖很多的房子,一套别墅做书房,另一套做衣帽间。

 

可是物质生活毕竟有限度,你不可能睡十七八张床,早上醒来套十七八件针织衫出门。

未来生活的主力消费品——服务,它是根本没有存货的,想屯也没法屯。

你什么时候要用,服务提供商就什么时候给你“现做”。

哪怕推拿馆卖你“推拿券”,凭此券享受免费推拿一次,挤兑的人多了,遭不住也得倒闭。

 

你拥有财富,其实是在主张一种“跨期兑现”的权利。

把你现在贡献的价值,贮藏在资产里,换取享受未来财富的权利。

 

但如果未来根本就没有那么多财富呢?

那大家就只能拿着一堆票子,互相大眼瞪小眼了。

 

不解决“高生产力社群”的人口缩减问题,这些担忧就真的可能变成现实。

 

解决的办法,在《如何恢复人口健康增长》里。

 

****************

 

第二座坑,当然就是M2变大

 

准确说,是M2变大的速度,快过你资产增值的速度。

 

我们知道,货币总量=基础货币+派生货币,其中基础货币来自央行发行,派生货币来自商业银行发放贷款。

 

无论是基础货币还是派生货币,它们产生的过程,都不可能是均匀的。

总会有人先一步、早一点拿到,再有人稍晚一点,还有人更晚一点……

 

第一个拿到钱的人,在市场上买东西就比较划算,因为整个市场还没有意识到钱变多了,所以物价暂时还没有上涨。

那么,他做起生意来,就比别人有优势。

因为他买东西的时候,物价还没有涨;

别人买的时候,物价就已经涨上去了;

他的进货成本就比别人低,利润自然也就高了,积累资产的速度就更快了。

 

如果你不是第一批拿到钱的人,你的速度就很可能被比下去。

M2的平均增速是N%,有人是N+X%,自然就有人是N-X%。

如果N+X%不是你,就要非常小心了,因为你很可能就是那个N-X%。

 

另一房面,任何一个时代,总有一部分人代表了先进生产力

他们有技术、有运营、有市场,又踏准了风口,财富乘着火箭快速飙升。

 

他们的速度,可能是N+XX%,甚至N+XXX%。

 

面对这样强大的对手,我们其实是没有任何胜算的。

以房产为主力的资产配置,归根到底,毕竟还是以防守为主。

在充分考虑到现金流的前提下,加入一些低息长期负债,可以做到攻守兼备

即使这样,还是免不了偶尔可能“被平均”。

 

只要你是处于退休、防守的状态,就肯定要面对财富增长乏力、坐不到风口浪尖的现实。

你的资产增值速度,如果能快过物价的上涨速度,已经很不错了。

这样,至少你的购买力还是在逐年增加。

今年能买100斤牛肉,明年能买101斤,这就很不错。

实现了“一阶幸福感”——过的比昨天的你更好。

 

可是,当你知道隔壁老王的公司上市了,期权可以兑现,一下从100斤牛肉变成了10,000斤,你的“二阶幸福感”顿时荡然无存,心里怅然若失,一整天吃饭喝酒都没了滋味,哪怕饭是M9和牛肉眼、酒是Bourgogne产区的Pinot Noir佳酿,也不足以抵消你的失落。

 

遗憾的是,“属于你的那份蛋糕变小”这座坑,你可能或多或少要踩一点。

这是公平的、正义的,是对创新者、领跑者、担风险者的奖赏,他们配得上在做大的蛋糕中多分一些。

 

虽然损失了一点点我的二阶幸福感,但社会因此而进步。

一阶的角度,我其实也没有什么损失,甚至略有所得,应该心满意足。

 

****************

 

正准备收工回家,突然想起——

第三座大坑,还没填。

 

让我们再来回顾一下篇首提到的等式:

 

物价上涨=M2/GDP

 

既然M2和GDP的变化都分析过了,还能再作什么文章?

 

抱歉,还真的可以,而且是很大的文章。

大到足以颠覆整个体系大厦。

 

如果,我只是说如果。

 

财富的衡量,有没有可能产生“范式转移”,再也不以m2和CNY来计算。

 

M2,变成了M'2

 

你引以为豪的资产布局,就变成了一堆废纸。

 

细思恐极,恐极,恐极啊。

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今日笋盘推荐(重庆):

房源一:照母山清水三房 首付20万

板块:照母山

小区:东原星越

建面:85平

朝向:南

总价:116万 贷款96万   首付20万

参考单价:1.62万 

本套单价:1.3万

户型:三室两厅一卫

装修:清水

房龄:2016年

中介费:成交金额的2个点,签合同时付清。

按揭费:贷款金额的1.5个点,外地户口贷款金额3个点,签按揭时付清。

房源介绍: 

正规三室两厅一卫,赠送面积大,中间楼层。小区环境好,户型方正,无浪费面积。刚需紧凑实用小户型,读星光小学、巴蜀中学、耀中国际学校等 

 

房源二:松龙国际低于市场价30万首付10万买四房

板块:龙头寺

小区:松龙国际

建面:140平

朝向:南

总价:155万 首付10万  贷款145万

参考单价15000

本套单价:1。1万

户型:四室两厅两卫

装修:清水 

房龄:2013年

中介费:成交金额的2个点,签合同时付清。

按揭费:贷款金额的1.5个点,外地户口贷款金额3个点,签按揭时付清。

房源介绍: 

正规四室两厅两卫,赠送面积大,中间楼层, 住家安静。位置霸道带市重点金山小学指标,小区门口就是轻轨站  5分钟龙头寺 15分钟机场


房源三:加州新牌坊单价1万,首付10万带装修

板块:加州新牌坊

小区:盛世银座

建面:69平

朝向:南

总价:75万 贷款65万首付10万

参考单价1.3万

单价:1.08万

户型:2室1厅1卫

装修:简装

房龄:2013年

中介费:成交金额的2个点,签合同时付清。

按揭费:贷款金额的1.5个点,外地户口贷款金额3个点,签按揭时付清。

房源介绍:正规2室两厅1卫,小区位置好,周边最便宜的电梯高层


房源四:江北石马河 首付15万买三房 

板块:江北区  石马河

小区:大川壹江城

建面:109平

朝向:东

总价:130万 首付15万贷款115万

参考单价:1.45

本套单价:1.19万

户型:三室两厅两卫

装修:清水

房龄:2012年

中介费:成交金额的2个点,签合同时付清。

按揭费:贷款金额的1.5个点,外地户口贷款金额3个点,签按揭时付清。

房源介绍:

正规三室两厅两卫,赠送面积大,清水房。采光视野都很好。住家安静,正朝中庭


房源五:照母山恒大山水城 精装3房 首付17万

板块:照母山

小区:恒大山水城

建面:92平

朝向:南

总价:126万  首付17万  贷款109万

参考单价1.65

本套单价:1.36万

户型:三室两厅两卫

装修:精装

房龄:2017年

中介费:成交金额的2个点,签合同时付清。

按揭费:贷款金额的1.5个点,外地户口贷款金额3个点,签按揭时付清。

房源介绍:正规装修三房,精装修 户型方正,无浪费面积 朝中庭 位置安静

 


今日笋盘推荐(沈阳)(沈阳绝大部分房源可做0首付):


房源一:首付8万  蒲河景观半精装 

板块:沈北道义

区域:沈北新区

小区名称  沈阳雅居乐花园

建筑面积:93.6平米

楼层:32/32

该房单价:7799元/平

小区成交均价:10619元/平

房屋售价:73万

户型:三室两厅一卫

房龄:2015年

朝向:南北

梯户:2梯3户

产权情况:70年大产权,有房本。

装修:精装

推荐理由:

1.性价比高,周边配套齐全

2.房子是南北朝向,采光好,交通便利

3.房子低于市场价,本小区成交房价已经达到10619元/平

 商业配套   医院:沈阳沈医医院

购物:积家购物中心  时代超市

学校:朝阳一校沈北分校    辽宁省实验学校沈北合作学校

银行:建设银行   中国银行  农业银行  工商银行

交通:公交车有393  157  382  193  197  182  v122  141路等


房源二:首付10万  蒲河景观清水房

板块:沈北道义

区域:沈北新区

小区名称  沈阳雅居乐花园

建筑面积:113平米

楼层:32/32

该房单价:7876元/平

小区成交均价:10619元/平

房屋售价:89万

户型:两室两厅一卫

房龄:2015年

朝向:南北

梯户:2梯3户

产权情况:70年大产权,有房本。

装修:毛坯

推荐理由:

1.性价比高,周边配套齐全

2.房子是南北朝向,采光好,交通便利

3.房子低于市场价,本小区成交房价已经达到10619元/平

商业配套   医院:沈阳沈医医院

购物:积家购物中心  时代超市

学校:朝阳一校沈北分校    辽宁省实验学校沈北合作学校

银行:建设银行   中国银行  农业银行  工商银行

交通:公交车有393  157  382  193  197  182  v122  141路等

房源三:首付10万  沈北河景房

板块:沈北道义

区域:沈北新区

小区名称  沈阳雅居乐花园

建筑面积:94平米

楼层:33/33

该房单价:7979元/平

小区成交均价:10619元/平

房屋售价:75万

户型:两室一厅一卫

房龄:2015年

朝向:南北

梯户:1梯3户

产权情况:70年大产权,有房本。

装修:毛坯

推荐理由:

1.性价比高,周边配套齐全

2.房子是南北朝向,采光好,交通便利

3.房子低于市场价,本小区成交房价已经达到10619元/平

商业配套   医院:沈阳沈医医院

购物:积家购物中心  时代超市

学校:朝阳一校沈北分校    辽宁省实验学校沈北合作学校

银行:建设银行   中国银行  农业银行  工商银行

交通:公交车有393  157  382  193  197  182  v122  141路等


房源四:首付4万!华润橡树湾3期,标准户型!地铁口100米!!

小区名称:华润橡树湾3期

楼盘区域:于洪区丁香湖板块

楼层:26/26

售价:103万

面积:94.5平

单价:10899/平米

户型:2室2厅1卫

时间:2016年

装修:精装修

朝向:南北

小区成交均价:16900/平米


房源五:零首付  浑南区  学区地铁

区域浑南区

小区名称:河畔新城一期

建筑面积:231.4平米

楼层:5/5

该房单价:8427元/平

小区成交均价:13359元/平

房屋售价:195万

户型:四室两厅一卫

房龄:2003年

朝向:南北

梯户:0梯2户

产权情况:70年大产权,有房本。

装修:精装

 推荐理由:

 1.性价比高,周边配套齐全

 2.房子是南北朝向,采光好,交通便利

 3.房子低于市场价,本小区成交房价已经达到13359元/平

商业配套 医院:中国医科大学教学医院

购物:邻里广场    嘉和生活超市

学校:浑南区第一小学    第一四五中学

银行:盛京银行    建设银行    农业银行    工商银行

 交通:155  105  108  124  v104路等   地铁9号线


房源六:2万大包  于洪万科精装两室

板块:于洪区万科翡翠公园    

区域:于洪区

小区名称:万科翡翠公园

建筑面积:65平米

楼层:4/17

该房单价:10308元/平

小区成交均价:14793元/平

房屋售价:67万

户型:两室一厅一卫

房龄:2017年

朝向:南北

梯户:0梯2户

产权情况:70年大产权,有房本。

装修:精装修

推荐理由:

1.性价比高,周边配套齐全

2.房子是南北朝向,采光好,交通便利

3.房子低于市场价,本小区成交房价已经达到14793元/平

商业配套 医院:于洪区盛京仁和医院

购物:新玛特   佐客

学校:东平湖街第一小学    东湖学校

银行:大连银行       建设银行     兴业银行

交通:公交车有:189   284   501    186   185   102   111


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