全国第一大城市，上海的房价泡沫，挤完了吗？

主要观点总结

本文全面深入地分析了上海的房价泡沫情况，通过房价收入比、租售比、房价周期波动指数三个细分指标进行测算，得出结论：上海房价泡沫已经挤完，但目前处于低估状态，且市场运行有惯性，房价会惯性下行一段时间。

关键观点总结

关键观点1: 房价收入比分析

2024年上海房价收入比为22.4倍，呈下跌趋势，过去最高值为27倍。通过指数化处理，当前房价收入比偏低，不存在泡沫。

关键观点2: 租售比（租金收益率）分析

上海租金收益率过去较高时段为2012-2015年，目前租金收益率约为1.6%，处于偏低水平。通过指数化处理，租售比自2016年至今都处于低估状态。

关键观点3: 房价周期波动指数分析

过去大部分时间房价周期波动指数为正值，表明房价高估。从2024年10月开始，该指数进入负值区间，表明泡沫已挤完。但市场运行有惯性，房价会惯性下行一段时间。