福州，面粉便宜了，面包还是很贵？

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新一年的土拍已经预告了，看到群友开始预测楼面价后面要卖多少，配合最近大家对很多项目的售价和楼面价比对，正好就顺着这个话题聊聊。 01 土拍分析 2025年第一场土拍，出让7幅地块，其中4幅纯商，起拍总价16.15亿。 分析：对于这次的土拍，由于去年底清库存结束，所以今年的土拍最明显的变化就是老面孔不多，由于近期市中心旧改才启动，还无法立刻上架，所以给出的土地基本都比较袖珍。 这也能解释为何近期每个区都发布巨型旧改，只能说实在没有好地拍了。 对于4幅住宅用地，位置都不算太差。 宗地2025-01，位于鼓楼，周边即保利天瓒，楼面价25764，容积率3，目前精装售价4.3W左右，卖得不理想。 作为对比，地块容积率更低，楼面价2.14W，少了4.3K，只不过地块更袖珍，如果按目前天瓒的售价，项目上市的精装售价应该4W左右。 宗地2025-02 ………………………………