GDIRI观察 | 迈入平台时代，租赁资产证券化的“第二解法”

主要观点总结

文章主要介绍了建信住房租赁基金和华夏基金华润有巢REIT的扩募情况，以及持有型不动产ABS和公募REITs的差异和重要性。建信住房租赁基金实现了持有型不动产ABS的扩募上市，成为市场首单成功扩募的持有型不动产ABS产品。华夏基金华润有巢REIT则是市场第二单获批的住房租赁REITs扩募项目。持有型不动产ABS和公募REITs在监管定位、资产门槛、运作机制等方面存在根本性差异，两者形成互补，破解资产退出渠道单一的难题。政策红利持续催化，持有型不动产ABS和公募REITs共同构成了一个多层次的资产证券化市场。

关键观点总结

关键观点1: 建信住房租赁基金和华夏基金华润有巢REIT实现扩募

建信住房租赁基金在上交所举行建信长租扩募挂牌仪式，宣布市场首单持有型不动产ABS扩募份额正式上市。华夏基金华润有巢REIT也成为市场第二单获批通过的住房租赁REITs扩募项目。

关键观点2: 持有型不动产ABS和公募REITs的差异与重要性

持有型不动产ABS和公募REITs在监管定位、资产门槛、运作机制等方面存在根本性差异。持有型不动产ABS更适配运营满1年、规模灵活的培育期资产，而公募REITs更适合运营超3年、估值超10亿元的成熟资产。

关键观点3: 政策红利对资产证券化市场的推动

政策通过降低存量资产证券化门槛、提供印花税免税政策等，推动租购并举战略的落地，对持有型不动产ABS和公募REITs提供认可与支持。这标志着从Pre-ABS到REITs全周期融资链条的初步成型。

关键观点4: 扩募资产的城市布局与项目特点

扩募项目多位于北京、上海、深圳等一线及核心二线城市，这些城市的房地产市场更成熟，租赁资产流动性更强。建信住房租赁基金的资产已覆盖多个城市，形成跨城资产池。

关键观点5: 建信住房租赁基金的合作运营方与运营模式

建信住房租赁基金与多家租赁企业合作，包括万科泊寓、瓴寓国际等。基金成立初期就绑定证券化目标，计划通过REITs等市场化方式退出。项目的合作运营方进一步丰富，形成筛选优质运营方、培育资产收益到证券化变现的成熟路径。