优质资产是核心 | 2025年11月住房租赁发展报告

主要观点总结

本报告总结了住房租赁资本市场的发展状况，进入多元化金融工具协同、资产为王的发展新阶段。重点分析了上海新规对住房租赁市场的影响，以及重点城市租金走势。同时，也关注了头部企业规模增长趋势、国企在租赁市场中的作用以及公募REITs的表现。最后，提到了住房租赁资本市场的活跃程度和金融生态的成熟。

关键观点总结

关键观点1: 住房租赁资本市场进入多元化金融工具协同、资产为王的发展新阶段。

政策红利与资产稳定性共同推动行业金融生态成熟，租赁市场正在从政策驱动向政策+资本双驱动转型。

关键观点2: 上海新规规范建设者之家，淡季效应下租金仍将维持调整态势。

新规构建了全周期管理体系，确保项目从筹办到运营的全链条规范。同时，明确了重点城市租金的监测和统计数据。

关键观点3: 重点城市租金表现，50个城市住宅租金出现环比上涨和同比下跌。

数据显示，租金下行压力持续释放且呈扩散态势，市场供需失衡的矛盾正进一步显现。

关键观点4: 头部企业规模增长趋势未改，多元化扩张策略成主流。

分散式租赁企业管理房源规模稳步提升，泊寓等企业通过保租房深度绑定、渠道多元拓展与产品分层布局实现规模增长。

关键观点5: 公募REITs层面，保租房资产展现出运营韧性。

已上市的住房租赁REITs合计收入和净利润有所增长，高出租率是业绩稳健的核心支撑。同时，二级市场表现受市场环境影响出现阶段性调整。