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[原创]解局 | 金科年初债务周转 回售16亿后拟发行23亿元公司债

观点  · 公众号  · 房地产  · 2020-02-19 00:56

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解局
 
观点地产新媒体

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为何有大量现金进账的金科,现金流还处于承压状态?金科的钱都用到哪里去了?

观点地产网 2月5日回售16亿公司债后,紧接着2月18日金科又公告了23亿元公司债券的票面利率。像近期大多数忙着发债的房企一样,开年以来金科也在忙着周转自己的债务。

据观点地产新媒体了解,本期债券为金科核准发行的50亿元公司债券的第一期,发行额度不超过23亿元(含23亿元),品种一票面利率为6%,品种二票面利率为6.5%,期限分别为3年和5年。

除了本期债券,事实上,1月以来金科进行了频繁的融资动作。据观点指数日前发布的《1月中国房地产企业内地融资报告及排行榜》显示,1月A股和H股60家样本企业中,金科融资总额排行第一为50.74亿元(包含融资担保)。且从融资用途看,金科将大量融资用偿还债务。   

数据来源:企业公告

融资还债背后是金科的较高杠杆率。观点地产新媒体查阅金科2019年三季报显示,金科总债务为1052.29亿元,较年初增长24.07%,资产负债率为83.85%,净负债率为157.89%,在行业中处于较高水平。

事实上,金科近年来的现金短债比呈现下降趋势。数据显示,2016至2018年末,金科的货币资金/短期债务分别为2.59倍、1.03倍和0.99倍。

截至2019年9月,金科货币资金309.64亿元,短期债务343.99亿元。货币资金未能完全覆盖短期负债,面临短期偿债风险。其经营活动产生的现金流量净额也由2018年底的13.29亿元下降至-54.57亿元。

但值得注意的是,数据显示2019年金科融资总额排行前列达766.14亿元。同时若按照2018年88%的高回款率,至去年前三季金科已实现销售额1255亿元,金科销售回款可达1104.4亿元。

为何有大量现金进账的金科,现金流还处于承压状态?金科的钱都用到哪里去了?

从金科报表中可以窥见,金科将大量资金用于拿地。2019年三季报显示,前三季金科新增土地项目140个,计容建筑面积约2,446万平方米,合同投资金额614亿元,拿地数量已经超过2018年。

事实上,大举拿地是金科近年来的常态。数据显示,2016-2018年金科拿地金额由208亿飙升至700亿,拿地数量也由34宗升至110宗,计容建面由1846万平米升至2556万平米。

数据来源:企业公告

大量拿地的同时,金科的销售规模也实现了跨越式增长。2016年金科还只是个偏安一隅的重庆地方房企,销售规模仅有319亿元,但至2018年末金科首次踏上了千亿阵营。

至2019年,金科提出了1500亿元的年度销售目标。虽然目前金科尚未公布2019年全年销售数据,不过最新三季报显示金科已实现1188亿元销售额,市场预测其大概率能完成销售目标。

接下来的2020年,金科预计实现2000亿元销售目标。

数据来源:企业公告

回到财务层面,1月以来,受新冠肺炎疫情影响,房企销售受到冲击,销售回款也受到影响,对房企现金流发起了不少挑战。金科选择在此时发债,或许与其此前紧张的现金流密切相关。但疫情是否会对其2020年的销售目标产生影响,目前尚未可知。

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